Contrato-Promessa de Compra e Venda
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Contrato-Promessa de Compra e Venda
O Contrato-Promessa de Compra e Venda, também conhecido como CPCV, é um dos documentos mais importantes no processo de compra ou venda de um imóvel em Portugal. Trata-se de um contrato onde o comprador e o vendedor se comprometem, por escrito, a celebrar a escritura pública de compra e venda numa data futura, estabelecendo desde logo todas as condições do negócio. Embora o CPCV não seja obrigatório por lei, a sua celebração é altamente recomendada, pois oferece proteção legal e segurança para ambas as partes envolvidas, prevenindo conflitos e assegurando o cumprimento do acordado.
Neste contrato são definidos elementos cruciais como o preço do imóvel, o valor do sinal, os prazos para a escritura, as responsabilidades de cada parte e as penalizações em caso de incumprimento. O sinal, normalmente correspondente a 10% a 20% do valor total da transação, tem valor jurídico: se o comprador desistir do negócio, perde esse valor; se for o vendedor a desistir, terá de devolver o sinal em dobro. Além disso, o CPCV pode incluir cláusulas suspensivas, por exemplo, a dependência de aprovação de crédito bancário, e outras disposições específicas conforme as circunstâncias do negócio.
É possível ceder a posição contratual do CPCV a outra pessoa, mediante autorização das partes e formalização legal — uma solução viável quando o comprador já não pretende ou não consegue cumprir o contrato. Para além disso, caso uma das partes não cumpra o que foi estabelecido, a outra parte pode acionar a via judicial para obrigar ao cumprimento do contrato ou para ser compensada pelos prejuízos sofridos, com base no artigo 830.º do Código Civil, que permite exigir a chamada execução específica.
Apesar de ser possível redigir um CPCV entre particulares, é altamente aconselhável que este contrato seja revisto por um advogado, garantindo que está completo, juridicamente equilibrado e adaptado ao caso concreto. Uma cláusula mal redigida, um prazo mal definido ou a ausência de documentação legal do imóvel podem representar riscos significativos para o comprador ou vendedor.
O CPCV está previsto no Código Civil português, nos artigos 410.º a 418.º, e também se relaciona com o artigo 442.º (relativo ao sinal e cláusulas penais). Outras normas legais relevantes incluem o Registo Predial, o Código do Notariado, a legislação urbanística e as obrigações fiscais associadas à compra de imóveis.
Se está a pensar comprar ou vender casa e quer garantir que tudo corre de forma segura e legal, o CPCV é o seu primeiro passo. E, mais importante ainda, deve ser um passo dado com o devido aconselhamento. Neste site encontra toda a informação de que precisa, modelos editáveis e apoio profissional sempre que necessário.
Contrato Promessa de Compra e Venda
Esclareça todas as suas dúvidas
Se está a comprar ou vender um imóvel, o Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) pode ser o documento mais importante que assina antes da escritura. É nele que ficam definidos o preço, os prazos, as condições, o sinal e, mais importante, os seus direitos em caso de incumprimento.
Mas apesar de parecer um contrato simples, um CPCV mal feito pode resultar em perda de dinheiro, conflitos legais e negócios desfeitos.
No nosso site explicamos, com linguagem clara e rigor jurídico, tudo o que precisa de saber sobre o CPCV. Seja comprador ou vendedor, aqui encontra os pontos essenciais para tomar decisões com confiança e, se necessário, com o apoio de um advogado.
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Contrato Promessa de Compra e Venda
Toda a Informação
Glossário
Este glossário reúne os principais termos jurídicos relacionados com o CPCV e a compra e venda de imóveis. É uma ferramenta útil para compreender o vocabulário legal e tomar decisões mais informadas.
Legislação
Todos os conteúdos legais desta página estão alinhados com o Código Civil português, legislação fiscal, urbanística e normativa aplicável. Para interpretação ou aplicação prática, sugerimos sempre consulta profissional.
Minutas
As minutas disponibilizadas nesta página são modelos base orientadores. Recomendamos sempre a revisão jurídica antes da assinatura de qualquer contrato, para garantir que está ajustado à sua situação concreta.
Perguntas Frequentes
Reunimos aqui as dúvidas mais comuns sobre o CPCV, com respostas claras e baseadas na legislação portuguesa. Se a sua situação não está aqui descrita, contacte-nos para apoio personalizado.
Artigos
Os artigos deste blog foram escritos com o objetivo de esclarecer dúvidas frequentes sobre o Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) e todo o processo de compra e venda de imóveis.
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Para o Comprador
O que deve ter em atenção antes de assinar um CPCV
Se vai comprar um imóvel e está prestes a assinar um Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV), é fundamental garantir que está protegido legalmente e que o imóvel está em condições de ser transacionado.
Pontos essenciais a verificar:
O vendedor é o proprietário legítimo do imóvel (confirme com a certidão predial);
O imóvel está livre de hipotecas, penhoras ou outros encargos;
A existência de licença de utilização válida e emitida pela câmara municipal;
O certificado energético está disponível e atualizado;
O valor do sinal está ajustado à realidade e não é excessivo;
O CPCV contém cláusula de condição suspensiva, caso dependa de aprovação de crédito bancário;
O prazo para a escritura é razoável e suficiente para tratar de financiamento e documentação;
Há cláusulas claras em caso de incumprimento por parte do vendedor;
O contrato foi revisto por um advogado, mesmo que tenha sido fornecido por uma agência.
Um CPCV mal redigido pode resultar em perda do sinal, conflitos legais e dificuldades futuras. Não assine sem compreender todos os termos.
Para o Vendedor
O que deve garantir antes de assinar um CPCV
Se está a vender um imóvel e vai assinar um Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV), deve assegurar-se de que o contrato protege os seus direitos e que todos os aspetos legais e fiscais estão salvaguardados.
Pontos essenciais a considerar:
Confirme que tem a propriedade plena do imóvel e que não existem pendências legais ou fiscais;
Disponibilize ao comprador a certidão predial, caderneta predial e licença de utilização;
Defina com clareza o valor do sinal e as consequências caso o comprador desista;
Avalie se deve incluir cláusulas penais específicas em caso de incumprimento do comprador;
Evite aceitar cláusulas que impliquem entrega antecipada do imóvel sem garantias suficientes;
Seja cauteloso com cláusulas de condição suspensiva demasiado vagas ou prejudiciais;
Estipule prazos realistas e evite compromissos inflexíveis sem avaliar a sua viabilidade;
Tenha atenção à possibilidade de o comprador ceder a posição contratual a terceiros;
Solicite a revisão do contrato por um advogado, mesmo que tenha sido preparado por terceiros.
Um CPCV desequilibrado pode colocá-lo em risco jurídico ou obrigá-lo a devolver o sinal em dobro caso não cumpra os prazos estabelecidos.
Evite riscos
Porquê redigir o CPCV com apoio profissional
É muito comum encontrar CPCVs genéricos ou mal adaptados à situação concreta. E nesses casos, o barato sai caro.
- O contrato pode não prever o que acontece se o crédito não for aprovado;
- Pode não estar claro quem perde ou recebe o sinal em caso de desistência;
- Pode estar em falta a licença de utilização, ou haver encargos ocultos no imóvel;
- Pode ser que o comprador assuma compromissos sem garantias suficientes;
- Ou que o vendedor fique exposto a perdas se o contrato for mal redigido.
A boa notícia? Com a nossa ajuda, pode evitar erros e garantir que está juridicamente protegido, seja qual for o seu lado do negócio.
A sua posição no CPCV pode ser valiosa
Saiba como agir se quiser ceder.
Está com dúvidas ou arrependido do negócio? Mudou de planos? Não consegue cumprir o contrato?
É possível ceder a sua posição no CPCV a outra pessoa, desde que a operação seja feita com cuidado legal.
Neste site explicamos como funciona a cessão, quando faz sentido, e como podemos ajudar a transformar um problema numa solução vantajosa.
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FAQ
Perguntas Frequentes
CPCV é a sigla de Contrato-Promessa de Compra e Venda, um contrato em que duas partes se comprometem a celebrar, no futuro, a escritura definitiva de compra e venda de um imóvel, definindo desde logo o preço, prazos, sinal e condições essenciais do negócio.
Não. O contrato-promessa de compra e venda não é obrigatório por lei, mas é altamente recomendável, pois dá segurança jurídica ao negócio e protege os direitos de ambas as partes durante o período que antecede a escritura.
O CPCV é útil para garantir que a compra e venda será feita nas condições acordadas, mesmo que exista um intervalo de tempo entre o acordo e a escritura. Protege juridicamente ambas as partes, especialmente em situações com financiamento bancário ou imóveis com documentação pendente.
O incumprimento do CPCV pode dar origem a perda do sinal (pelo comprador) ou devolução em dobro (pelo vendedor), conforme previsto no artigo 442.º do Código Civil. Pode também ser exigida a execução do contrato em tribunal.
Sim, é legalmente possível. No entanto, por envolver valores elevados e consequências jurídicas relevantes, recomenda-se vivamente a revisão por um advogado, para garantir que o contrato está completo, equilibrado e ajustado ao caso específico.
Não. O CPCV é apenas um compromisso contratual entre as partes. A transferência da propriedade do imóvel só ocorre com a assinatura da escritura pública e o respetivo registo na Conservatória do Registo Predial.
Se tem dúvidas, se precisa de orientação ou simplesmente quer garantir que está a agir da forma mais segura possível, fale connosco.
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