Quando se prepara a compra ou venda de uma casa, há documentos que parecem secundários até ao momento em que bloqueiam o processo. O certificado energético é um desses casos. Muitos vendedores só se lembram dele quando a mediadora pede a classe energética para o anúncio, quando o banco faz perguntas, ou quando o comprador quer assinar o CPCV com segurança.

O certificado energético não serve apenas para cumprir uma formalidade. Mostra o desempenho energético do imóvel, indica a classe energética e pode revelar oportunidades de melhoria. Numa compra, ajuda o comprador a perceber se a casa pode trazer consumos elevados, necessidade de obras, ou menor conforto térmico.

Neste artigo vai perceber se o certificado energético é obrigatório no CPCV, quando deve ser apresentado, quem tem de o pedir, que riscos existem se faltar e como proteger o sinal no contrato.

O que é o certificado energético?

O certificado energético é um documento que avalia a eficiência energética de um imóvel. Em termos simples, classifica a casa numa escala que vai das classes mais eficientes às menos eficientes, tendo em conta fatores como isolamento, janelas, sistemas de aquecimento, arrefecimento, ventilação e produção de águas quentes.

Para o comprador, esta informação é útil porque uma casa com fraco desempenho energético pode significar:

• Mais despesa mensal em eletricidade ou gás.

• Menor conforto no inverno e no verão.

• Necessidade de obras de melhoria.

• Menor atratividade futura numa revenda.

Para o vendedor, o certificado é igualmente relevante porque a classe energética deve estar disponível desde a promoção do imóvel e pode influenciar a perceção de valor.

Certificado energético e CPCV: é obrigatório apresentar?

Na prática, sim. O certificado energético deve ser apresentado no processo de venda e a sua existência deve ser assegurada antes da celebração do contrato-promessa, quando existe CPCV.

Isto não significa que o certificado energético seja a peça que transfere a propriedade. Essa transferência acontece, em regra, na escritura. Mas significa que o vendedor deve ter o documento disponível e que o comprador deve confirmá-lo antes de assumir compromissos relevantes, como entregar sinal.

Se está ainda a perceber a lógica do contrato e a forma como ele protege as partes, vale a pena começar pelo guia sobre contrato promessa de compra e venda.

Quando é que o certificado energético deve existir?

O certificado energético não deve aparecer apenas no dia da escritura. O ideal é que exista desde o momento em que o imóvel entra no mercado.

A lógica é simples: se a casa está a ser anunciada para venda, o comprador deve ter acesso à classe energética antes de tomar uma decisão. E se o comprador vai assinar um CPCV, essa informação já deve estar confirmada.

Na prática, o certificado deve estar disponível em três momentos importantes:

• Na divulgação do imóvel, para indicação da classe energética.

• Antes ou no momento da assinatura do CPCV, para o comprador confirmar a informação.

• Na escritura, para entrega e validação final no processo de transmissão.

Se estiver a reunir a documentação para a promessa, o artigo sobre documentos instrutórios num CPCV ajuda a perceber que documentos devem ser pedidos antes da assinatura.

Quem tem de pedir o certificado energético?

Em regra, o certificado energético é responsabilidade do proprietário que pretende vender ou arrendar o imóvel. É ele quem deve contratar um perito qualificado para fazer a avaliação e emitir o documento através do sistema competente.

Isto faz sentido porque é o vendedor que está a colocar o imóvel no mercado e é também ele que deve garantir que o comprador recebe informação verdadeira e completa.

O comprador, por sua vez, deve confirmar:

• Se o certificado existe.

• Se está válido.

• Se corresponde ao imóvel que está a comprar.

• Se a morada, fração, tipologia e uso estão coerentes com os restantes documentos.

Não basta ouvir “sim, está tratado”. Convém ver o documento.

Posso assinar o CPCV sem certificado energético?

A resposta prudente é: só deve avançar se o risco ficar muito bem controlado no contrato.

Assinar sem certificado energético pode parecer uma pequena cedência para “não perder a casa”, mas pode criar problemas. Se o certificado vier mais tarde com dados errados, se não corresponder ao imóvel, ou se houver dificuldade em obtê-lo, o comprador pode ficar preso a prazos e a um sinal já entregue.

Há situações em que as partes aceitam assinar antes da entrega do certificado, sobretudo quando o documento está em emissão. Nesses casos, o CPCV deve prever expressamente:

• Prazo para entrega do certificado energético.

• Obrigação do vendedor de suportar o custo e tratar da emissão.

• Consequência se o documento não for entregue a tempo.

• Direito do comprador a resolver o contrato se a falta do certificado impedir a escritura ou o financiamento.

Se quer perceber melhor como evitar riscos antes de assinar, leia cuidados a ter antes de assinar um CPCV.

O certificado energético pode bloquear a escritura?

Pode atrasar ou dificultar o processo, sobretudo se faltar documentação, se houver incoerências, ou se o imóvel estiver numa situação especial.

Na maioria das compras simples, o problema resolve-se pedindo o certificado a tempo. Mas quando se deixa tudo para a última hora, podem surgir atrasos, principalmente se o perito precisar de documentação adicional ou se existirem divergências entre a realidade do imóvel e os documentos disponíveis.

Para perceber o que acontece na fase final da compra, pode ler escritura pública de compra e venda: o que é? e também escritura de imóvel: toda a informação.

Certificado energético, banco e crédito habitação

Quando existe crédito habitação, qualquer incoerência documental pode ganhar peso. O banco analisa o imóvel, pede documentação e avalia o risco. O certificado energético, por si só, normalmente não é o documento que decide o crédito, mas faz parte do conjunto de elementos que demonstram que a venda está organizada.

O maior risco não é uma classe energética baixa. Uma casa com classe baixa pode ser comprada. O risco está em:

• Não existir certificado.

• O certificado não corresponder à fração.

• Haver divergências entre documentos.

• O processo atrasar e colocar em causa os prazos do CPCV.

Se a compra depende de banco, vale a pena enquadrar este tema no artigo sobre CPCV com crédito habitação, porque a cláusula de financiamento deve proteger o comprador quando há entraves documentais.

Classe energética baixa: posso desistir da compra?

Depende do que ficou combinado.

Uma classe energética baixa, por si só, não costuma dar ao comprador o direito automático de desistir sem consequência, se já sabia ou podia saber essa informação antes de assinar. O problema é diferente quando a classe foi ocultada, quando houve informação errada, ou quando o contrato condicionou a compra a determinado resultado.

Na prática, se o comprador quer proteger-se, deve tratar a classe energética como elemento de decisão antes do CPCV. Se for essencial, deve ficar escrito.

Exemplos:

• O comprador só aceita avançar se o certificado for entregue antes do sinal.

• O vendedor compromete-se a entregar o certificado até determinada data.

• O contrato prevê consequência se o documento não existir ou não for válido.

Sem isto, a discussão pode ficar difícil.

O certificado energético substitui a licença de utilização?

Não. São documentos diferentes e têm finalidades diferentes.

O certificado energético avalia o desempenho energético do imóvel. A licença de utilização confirma que o imóvel pode ser usado para determinado fim, como habitação.

Confundir estes documentos é perigoso. Uma casa pode ter certificado energético e, ainda assim, ter problemas de licença. E uma licença válida não dispensa o certificado energético quando este é exigido.

Se está a comprar casa e quer evitar confusões documentais, leia licença de utilização e CPCV: posso assinar sem licença?.

Certificado energético e coerência com outros documentos

O certificado energético deve ser comparado com os restantes documentos do imóvel. Esta verificação é especialmente importante quando existem obras, alterações internas, anexos, aproveitamentos de sótão, garagens ou frações com características pouco comuns.

Antes de assinar, confirme a coerência entre:

• Certificado energético.

• Caderneta predial.

• Certidão do registo predial.

• Licença de utilização.

• Plantas ou elementos camarários, quando existam.

Se houver divergências, não ignore. Pergunte, peça esclarecimentos e, se necessário, coloque a resolução do problema como condição do CPCV.

Se está preocupado com limitações ou problemas registados no imóvel, pode complementar esta análise com o artigo como verificar ónus e encargos antes de assinar um CPCV?.

Quanto custa o certificado energético e quem paga?

O custo do certificado energético varia conforme o tipo de imóvel, dimensão, localização, honorários do perito e taxas aplicáveis. Em regra, é o vendedor que suporta este custo, porque é ele quem tem a obrigação de disponibilizar o documento na venda.

Para o comprador, o mais importante não é negociar quem paga o certificado. É garantir que o documento existe, está válido e corresponde ao imóvel.

Ainda assim, se as partes quiserem acordar algo diferente, isso deve ficar claro por escrito. O CPCV não deve deixar despesas essenciais em zona cinzenta.

O que deve constar no CPCV sobre o certificado energético?

Um CPCV bem preparado não precisa de transformar cada documento num capítulo interminável. Mas deve ser claro.

Antes da lista, retenha esta ideia: quando um documento é necessário para concluir a venda, o contrato deve dizer quem o entrega, quando e com que consequência.

Cláusulas úteis:

• Identificação do certificado energético, se já existir.

• Declaração de que o vendedor entregou cópia ao comprador.

• Obrigação do vendedor de apresentar certificado válido até data certa, se ainda estiver em emissão.

• Consequência se a falta do certificado impedir a escritura.

• Possibilidade de prorrogação, se houver atraso justificado e aceite pelas partes.

Se quer aprofundar a estrutura do contrato, veja cláusulas obrigatórias do CPCV.

E se o vendedor prometer entregar “depois”?

A frase “entrego depois” só é segura quando vem acompanhada de prazo, obrigação e consequência.

Sem isso, o comprador fica dependente de boa vontade. E boa vontade não protege sinal.

Um exemplo de abordagem segura é simples: o vendedor compromete-se a entregar certificado energético válido até determinada data, sob pena de o comprador poder resolver o contrato e receber o sinal de volta, se a falta do documento impedir a escritura ou o financiamento.

A redação concreta deve ser ajustada ao caso, mas a lógica é esta: tudo o que pode bloquear o negócio deve ter resposta escrita.

O que acontece ao sinal se faltar o certificado energético?

O sinal é normalmente o ponto mais sensível. Se o certificado energético faltar e a escritura não avançar, começa a pergunta: quem falhou?

A resposta depende do CPCV. Se o contrato disser que o vendedor tinha de entregar o certificado e não entregou, o comprador fica mais protegido. Se o contrato nada disser, o conflito pode ser maior, sobretudo se o vendedor alegar que o comprador desistiu sem fundamento.

Por isso, quando existe qualquer documento em falta, o CPCV deve prever:

• Quem tem obrigação de o obter.

• Até quando.

• Que prova deve apresentar.

• O que acontece ao sinal se a obrigação não for cumprida.

Se quiser perceber as consequências gerais quando uma das partes falha, leia incumprimento do CPCV: o que acontece e como agir?.

Boas práticas antes de assinar

Antes de assinar o CPCV, faça uma verificação simples. Pode parecer excesso de zelo, mas é isto que evita problemas caros.

• Peça cópia do certificado energético.

• Confirme se o documento está válido.

• Verifique se a fração, morada e uso correspondem ao imóvel.

• Compare com caderneta, registo e licença de utilização.

• Se o certificado ainda não existir, coloque prazo e consequência no CPCV.

• Evite entregar sinal elevado sem proteção documental.

Numa compra com vários documentos e prazos, a segurança raramente está numa única cláusula. Está no conjunto: documentos verificados, prazos realistas e consequências claras.

Conclusão

O certificado energético é obrigatório no contexto da venda de imóveis e deve estar presente no processo antes da assinatura do CPCV, ou pelo menos ficar expressamente previsto quando ainda está em emissão. Assinar sem o documento pode ser possível em termos práticos, mas só é prudente quando o contrato protege o comprador com prazo, obrigação e consequência.

A classe energética pode não decidir sozinha a compra, mas a falta do certificado pode atrasar financiamento, escritura e entrega da casa. Por isso, não trate este documento como detalhe.

Se existe pressão para assinar depressa, certificado em falta, divergências documentais ou sinal elevado, fale com um advogado. Um CPCV bem escrito transforma riscos em regras claras, e isso é exatamente o que protege o seu dinheiro antes da escritura.