As cláusulas obrigatórias do CPCV são o coração do negócio imobiliário em Portugal. Quando sabe exatamente quais são as cláusulas obrigatórias do CPCV e como as escrever, reduz riscos, acelera a escritura e protege o seu investimento. Este guia explica, passo a passo e em linguagem simples, o que cada uma das cláusulas obrigatórias do CPCV significa e como o protege, para que saiba exatamente o que está a assinar. Para aprofundar fundamentos, visite o recurso principal sobre contrato promessa de compra e venda.

O que é o CPCV e porque estas cláusulas importam

O Contrato Promessa de Compra e Venda é o compromisso escrito entre comprador e vendedor para celebrar a escritura futura com condições definidas. Em Portugal, é a ferramenta padrão para fixar preço, prazos, documentos e penalizações. As cláusulas obrigatórias do CPCV conferem segurança jurídica e permitem, quando autenticado, reforçar a proteção perante terceiros.

Estrutura do artigo

Para ser mais fácil de ler, dividimos o texto em partes numeradas. Em cada parte explicamos para que serve a cláusula, o que deve confirmar e como a pode escrever de forma clara.

1. Identificação das partes e capacidade para contratar

Indique promitente vendedor e promitente comprador com nome completo, número de identificação civil e fiscal, estado civil e morada. Se existir representação, anexe procuração bastante. Em regime de comunhão, inclua consentimento do cônjuge.

2. Identificação rigorosa do imóvel

Descreva localização, artigo matricial, descrição predial, fração, áreas, permilagem, estacionamento e arrecadações. Declare ónus e encargos e como serão levantados antes da escritura.

3. Preço, sinal e reforços de sinal

Defina preço total, valor do sinal e eventuais reforços. Estabeleça forma de pagamento, prazos e penalizações. Recorde o regime do sinal do artigo 442.º do Código Civil. Incumprimento do comprador permite a perda do sinal. Incumprimento do vendedor implica devolução em dobro.

4. Prazos e data prevista para a escritura

Fixe data objetiva ou prazo certo. Preveja prorrogação limitada quando a causa não seja imputável às partes, por exemplo atraso burocrático.

5. Ponto da situação documental e licenças

Liste documentos existentes e pendentes. Exemplos úteis: licença de utilização, ficha técnica da habitação, certidão de registo predial atualizada, caderneta predial, certificado energético, atas de condomínio relevantes. Associe prazos de entrega claros.

6. Estado de ónus, hipotecas e levantamento de garantias

Confirme inexistência de ónus. Se houver hipoteca ou penhora, explique como e quando serão canceladas e quem suporta custos. Quando o cancelamento ocorrer na escritura, permita a afetação do preço à liquidação.

7. Condições suspensivas essenciais

As condições suspensivas integram as cláusulas obrigatórias do CPCV quando o negócio depende de um evento futuro. Casos típicos: aprovação de crédito habitação, emissão de licença de utilização, conclusão de obra, regularização de propriedade horizontal. Sem verificação da condição, o contrato não produz efeitos.

8. Prazos para entrega de chaves e tradição

Se houver entrega antecipada de chaves, detalhe data, estado do imóvel e repartição de encargos. Na ausência de entrega antecipada, confirme que a tradição ocorre na escritura, livres de pessoas e bens.

9. Afetação de benfeitorias, equipamentos e recheio

Liste o que fica e o que sai. Inclua cozinhas equipadas, móveis por medida, sistemas de climatização e painéis solares. Evita litígios e alinha expectativas.

10. Regime de incumprimento, mora e resolução

Defina a mora, prazos de cura e consequências. Recorde a execução específica do contrato promessa ao abrigo do artigo 830.º do Código Civil, quando verificados os requisitos. Assegure a forma escrita exigida pelo artigo 410.º do Código Civil.

11. Repartição de despesas e impostos

Clarifique quem paga IMT, imposto do selo, emolumentos de escritura e registo. Em regra, o comprador suporta IMT e imposto do selo sobre a compra. O vendedor trata da documentação necessária e certidões.

12. Uso, arrendamento e ocupação até à escritura

Se existir arrendamento, indique se cessa ou se se mantém. Caso o imóvel esteja livre, declare entrega devoluta na escritura. Se houver ocupação temporária, regule cauções e responsabilidades.

13. Cláusula de crédito bancário

Quando há financiamento, esta cláusula protege o comprador. A eficácia do contrato depende da aprovação do crédito em montante e prazo definidos. Sem aprovação, o comprador pode resolver sem perda do sinal, desde que demonstre diligência. Saiba mais em cláusula de crédito bancário.

14. Seguro, condomínio e encargos correntes

Defina quem suporta despesas de condomínio, seguros e serviços até à escritura. Peça declaração do administrador sobre inexistência de dívidas.

15. Garantia pública e possibilidade de registo

A autenticação do CPCV pode permitir o registo do direito à aquisição. Esta garantia pública reforça a proteção do comprador perante terceiros. Planeie reconhecimentos de assinaturas e, quando aplicável, intervenção de profissional habilitado. Saiba mais em garantia pública do CPCV.

16. Obrigações ambientais e urbanísticas

Inclua declarações sobre ausência de infrações, embargos ou obras não licenciadas. Se existir legalização pendente, trate como condição suspensiva com prazos objetivos.

17. Cedência da posição contratual

Indique se a cessão é admitida e em que termos. Se permitida, exija consentimento escrito da outra parte e, quando necessário, do banco financiador.

18. Foro competente e resolução de litígios

Escolha o foro competente e preveja mediação ou arbitragem para conflitos de menor complexidade, sem limitar o acesso aos tribunais.

Cláusulas obrigatórias do CPCV centradas no comprador

Em transações com financiamento e documentação sensível, o foco é reduzir risco. As seguintes cláusulas permitem maior segurança para o comprador.

• Condição de aprovação de crédito com prazos realistas e dever de cooperação.
• Declaração do vendedor de inexistência de dívidas de condomínio e de IMI vencido.
• Entrega de licença de utilização e certificado energético antes da escritura.
• Inspeção final do imóvel perto da data da escritura para confirmar estado.
• Penalização equilibrada se o vendedor não puder escriturar.

Cláusulas obrigatórias do CPCV centradas no vendedor

Para o vendedor, as prioridades são prazo, preço e compromisso do comprador. Use estas cláusulas para blindar o acordo.

• Prazos claros para reforços de sinal e apresentação de aprovação bancária.
• Limites à ocupação antecipada e responsabilidades por danos.
• Cláusula penal adequada para desistência injustificada do comprador.
• Data e mecanismo de libertação de hipoteca com afetação do preço.

Como negociar sem perder proteção

Negociar não significa abdicar de segurança. Significa adequar prazos e condições ao caso concreto, mantendo a essência das cláusulas obrigatórias do CPCV.

• Prazos curtos para documentos já disponíveis e prazos mais amplos para atos dependentes de terceiros.
• Provas de diligência em troca de margens de prorrogação, como comprovativos de pedidos submetidos.
• Redações objetivas para evitar ambiguidades.
• Condições suspensivas quando existe incerteza relevante.

Erros comuns a evitar

Evite falhas que anulam a utilidade das cláusulas obrigatórias do CPCV e geram litígios desnecessários.

• Omitir menção a ónus e confiar apenas na palavra.
• Ignorar licenças e tratar temas urbanísticos apenas na escritura.
• Fixar datas sem articular com prazos bancários.
• Não listar equipamentos que ficam.
• Esquecer a forma de resolução e a penalização correspondente.

Exemplos práticos de redação

Os exemplos seguintes são ilustrativos e devem ser adaptados por profissional habilitado ao seu caso.

Condição suspensiva de crédito habitação

• A eficácia do presente contrato fica dependente da aprovação, até ao dia 30 de novembro, de crédito habitação no montante mínimo de 250 000 euros a favor do promitente comprador. Não verificada a condição por recusa bancária, o contrato considera-se resolvido sem penalização, com restituição integral do sinal no prazo de 10 dias úteis.

Cancelamento de hipoteca

• O promitente vendedor obriga-se a proceder ao cancelamento da hipoteca existente até à data da escritura, autorizando que parte do preço seja paga diretamente à instituição credora para liquidação do capital em dívida e emissão de distrate.

Entrega de chaves e ocupação antecipada

• A entrega antecipada de chaves terá lugar apenas após pagamento de reforço de sinal de 10 000 euros e apresentação de seguro multirriscos válido pelo promitente comprador, permanecendo as despesas de condomínio e serviços a cargo deste a partir dessa data.

Checklist final das cláusulas obrigatórias do CPCV

Antes de assinar, valide esta lista rápida para confirmar se as cláusulas obrigatórias do CPCV estão cobertas e claras.

1. Identificação das partes e poderes de representação.
2. Identificação do imóvel com registos e áreas.
3. Preço, sinal, reforços e forma de pagamento.
4. Prazos para escritura e mecanismo de prorrogação.
5. Documentação e licenças a entregar.
6. Estado de ónus e forma de cancelamento.
7. Condições suspensivas relevantes.
8. Entrega de chaves, equipamentos que ficam e responsabilidades.
9. Repartição de despesas e impostos.
10. Regime de incumprimento, resolução e cláusula penal.
11. Cedência da posição contratual.
12. Foro competente e mecanismos de resolução de litígios.

Conclusão

As cláusulas obrigatórias do CPCV dão-lhe segurança do início ao fim da compra e venda. Ao compreender cada ponto essencial, evita surpresas e toma decisões com confiança. Se surgir alguma dúvida, peça a revisão do contrato por um profissional. Um advogado pode ajustar o texto ao seu caso e defender os seus interesses. Com um plano claro, pode negociar prazos sem perder proteção e garantir que cada compromisso fica escrito de forma simples. Assim transforma as cláusulas obrigatórias do CPCV numa ferramenta prática para chegar à escritura com tranquilidade.