Celebrar um CPCV em nome de casal exige mais do que identificar duas pessoas como compradores ou vendedores. O regime de bens do casamento, a titularidade do imóvel, a origem do dinheiro, a existência de crédito habitação e a necessidade de consentimento do cônjuge podem alterar quem deve assinar e quais serão os efeitos do negócio.

Um erro na identificação das partes pode criar dificuldades no financiamento, na escritura ou no registo da aquisição. Se o casal estiver a vender, a falta da assinatura ou do consentimento necessário pode ainda colocar em causa o cumprimento do contrato e originar um conflito sobre o sinal.

Por isso, o contrato promessa compra e venda deve indicar o estado civil de cada interveniente, o regime de bens aplicável e a qualidade em que cada pessoa assina. Não basta usar uma minuta genérica ou assumir que o casamento torna automaticamente ambos os cônjuges proprietários de todos os bens.

O que significa fazer um CPCV em nome de casal?

Fazer um CPCV em nome de casal significa que os dois cônjuges intervêm no contrato como promitentes-compradores ou promitentes-vendedores. Ambos assumem as obrigações previstas, incluindo o pagamento do preço, a comparência na escritura e o cumprimento dos prazos acordados.

No entanto, nem todas as compras feitas por pessoas casadas têm de ser formalizadas exatamente da mesma forma. Dependendo do regime de bens e da origem do dinheiro, o imóvel pode vir a ser comum do casal ou próprio de apenas um dos cônjuges.

Também pode acontecer que apenas um dos cônjuges seja proprietário do imóvel vendido, mas que a lei exija o consentimento do outro para a alienação. Isto é particularmente relevante quando está em causa a casa de morada de família.

O CPCV deve, por isso, refletir a realidade jurídica do casal e o resultado pretendido para a escritura. Uma identificação incompleta pode provocar divergências entre o contrato-promessa, a aprovação bancária e o título definitivo de compra e venda.

Porque é importante indicar o regime de bens?

O regime de bens determina, em grande medida, quais os bens próprios de cada cônjuge, quais integram o património comum e que poderes cada um tem para administrar ou alienar determinados bens.

Em Portugal, os regimes mais comuns são a comunhão de adquiridos, a comunhão geral e a separação de bens. Pode ainda existir um regime definido através de convenção antenupcial, dentro dos limites legais.

A indicação do regime de bens no CPCV ajuda a perceber quem deve assumir a posição contratual, quem deve prestar consentimento e como o imóvel será adquirido ou vendido. Também permite ao banco, ao notário, ao advogado ou ao solicitador verificar se os intervenientes têm legitimidade para concluir o negócio.

Quando o casamento foi celebrado no estrangeiro ou um dos cônjuges tem nacionalidade estrangeira, pode ser necessário determinar qual a lei aplicável ao regime patrimonial. Nesses casos, não deve ser feita uma conclusão apenas com base no local onde o imóvel se encontra.

CPCV no regime de comunhão de adquiridos

A comunhão de adquiridos é o regime supletivo aplicável, em regra, quando os cônjuges não celebraram convenção antenupcial escolhendo outro regime.

Neste regime, conservam-se como bens próprios, entre outros, os bens que cada cônjuge já possuía antes do casamento e aqueles que recebeu posteriormente por sucessão ou doação. Em termos gerais, os bens adquiridos onerosamente durante o casamento integram o património comum, salvo quando se verifique uma exceção legal.

Assim, um imóvel comprado durante o casamento pode tornar-se comum mesmo que apenas um dos cônjuges figure como comprador, dependendo da origem dos fundos e das circunstâncias da aquisição.

Para evitar dúvidas, é prudente que o CPCV esclareça:

• se os dois cônjuges são promitentes-compradores;
• qual é o regime de bens do casamento;
• quem paga o sinal e os reforços;
• se são utilizados fundos comuns ou dinheiro próprio de um dos cônjuges;
• quem irá celebrar o contrato definitivo;
• como será estruturado o financiamento bancário.

Se um dos cônjuges pretende que o imóvel fique como bem próprio por ser adquirido com dinheiro próprio, essa intenção deve ser analisada e documentada antes da escritura. A simples saída do dinheiro de uma conta titulada por um só cônjuge pode não ser suficiente para demonstrar a natureza própria dos fundos.

CPCV no regime de comunhão geral

Na comunhão geral, o património comum é mais amplo. Em termos gerais, passam a integrar a comunhão os bens presentes e futuros dos cônjuges, com as exceções estabelecidas na lei.

A compra de um imóvel durante o casamento será, em princípio, uma aquisição para o património comum. Por essa razão, é aconselhável que ambos os cônjuges intervenham no CPCV e na escritura, sobretudo quando ambos assumem o financiamento ou contribuem para o pagamento do preço.

Na venda de um imóvel comum, a intervenção dos dois cônjuges assume especial importância. Um deles não deve prometer vender sozinho um bem cuja alienação exige a participação ou o consentimento do outro.

Se apenas um cônjuge assinar o CPCV, pode surgir um problema quando o outro recusar posteriormente a escritura. O promitente-comprador poderá ficar perante um contrato que não consegue ser cumprido nos termos inicialmente previstos.

CPCV no regime de separação de bens

No regime de separação de bens, cada cônjuge conserva, em regra, a titularidade e a administração dos seus bens. Um imóvel pode pertencer exclusivamente a um deles ou ser adquirido pelos dois em compropriedade.

Se ambos comprarem, o CPCV e a escritura devem indicar a proporção em que cada um adquire. Essa proporção pode ser igual ou diferente, desde que corresponda à vontade das partes e seja devidamente formalizada.

Se apenas um dos cônjuges comprar, o imóvel ficará, em princípio, no seu património próprio. Ainda assim, o banco pode exigir a intervenção do outro cônjuge no financiamento, sobretudo quando são prestadas garantias, assumidas responsabilidades conjuntas ou considerada a situação económica do agregado familiar.

Na venda, o proprietário pode ter maior autonomia do que nos regimes de comunhão. Contudo, a existência da casa de morada de família pode tornar necessário o consentimento do outro cônjuge, mesmo quando o imóvel pertence exclusivamente ao vendedor.

Quando é necessário o consentimento do cônjuge?

A necessidade de consentimento depende do regime de bens, da titularidade do imóvel e da utilização que lhe é dada.

Nos regimes de comunhão, a alienação ou oneração de imóveis próprios ou comuns está, em regra, sujeita ao consentimento de ambos os cônjuges, salvo as exceções legalmente previstas. Isto significa que o facto de o imóvel estar registado apenas em nome de uma pessoa não permite concluir, por si só, que ela o pode vender sem intervenção do cônjuge.

No regime de separação de bens, cada cônjuge pode, em regra, dispor dos imóveis que lhe pertencem. No entanto, a alienação, oneração, arrendamento ou constituição de outros direitos pessoais de gozo sobre a casa de morada de família exige o consentimento de ambos.

A casa de morada de família recebe uma proteção especial porque constitui o centro da vida familiar. Por esse motivo, a sua venda não deve ser analisada apenas à luz do nome que consta do registo predial.

O artigo 1682.º-A do Código Civil regula atos relacionados com a alienação e oneração de imóveis, enquanto o artigo 1682.º-B estabelece regras específicas para a casa de morada de família. A aplicação concreta depende do regime matrimonial e da situação do bem.

O consentimento deve constar do CPCV?

Quando a escritura depende do consentimento do cônjuge, é prudente que esse consentimento seja obtido logo no CPCV. Adiar a questão para o momento da escritura aumenta o risco de o negócio não se concretizar.

O cônjuge pode intervir como promitente-vendedor, quando também é titular do imóvel ou deve assumir diretamente a obrigação de vender. Noutras situações, poderá intervir apenas para prestar o consentimento necessário ao negócio.

O contrato deve distinguir claramente estas posições. Quem assina como promitente-vendedor assume obrigações contratuais próprias. Quem presta apenas consentimento autoriza o ato, mas não assume necessariamente todas as obrigações do vendedor.

Uma fórmula vaga, como “o cônjuge tem conhecimento do negócio”, pode não ser suficiente. Ter conhecimento não equivale necessariamente a prestar o consentimento exigido pela lei.

O que acontece se apenas um cônjuge assinar?

Se apenas um cônjuge assinar um CPCV quando a venda depende do consentimento do outro, podem surgir dificuldades sérias. O cônjuge que assinou pode ter assumido uma obrigação que não consegue cumprir sozinho.

O outro cônjuge pode recusar a escritura, alegar que nunca autorizou a venda ou contestar a validade do ato definitivo. Para o comprador, isso pode significar atraso, perda do negócio ou necessidade de recorrer a tribunal.

Os atos praticados sem o consentimento conjugal legalmente necessário podem ser anuláveis, nos termos previstos no artigo 1687.º do Código Civil. A legitimidade, o prazo e os efeitos dessa anulação dependem do caso concreto.

Mesmo quando o CPCV não é automaticamente inválido, o promitente-vendedor pode responder pelo incumprimento se tiver prometido uma venda que não consegue realizar. A solução dependerá da redação do contrato, do conhecimento do comprador e da possibilidade de obter posteriormente o consentimento em falta.

Comprar em nome dos dois ou apenas de um?

Antes de assinar o CPCV, o casal deve decidir quem pretende adquirir o imóvel e em que condições. Esta decisão deve ser coerente com o regime de bens, o financiamento e a origem do dinheiro.

Se ambos forem compradores, os dois devem ser identificados no contrato, assinar o CPCV e assumir claramente as obrigações relacionadas com o sinal, o preço e a escritura.

Se apenas um comprar, é necessário perceber se o imóvel ficará efetivamente como bem próprio ou se, por força do regime matrimonial, integrará o património comum. Também deve ser confirmado se o banco aceita essa estrutura.

Alterar os compradores entre o CPCV e a escritura pode exigir o consentimento do vendedor, um aditamento ou uma cessão da posição contratual. Não se deve presumir que é possível acrescentar ou retirar um cônjuge no momento da escritura sem consequências.

Como deve ser identificado o casal no CPCV?

A identificação deve ser completa e coerente com os documentos civis e fiscais. O contrato deve indicar, relativamente a cada interveniente:

• nome completo;
• estado civil;
• regime de bens;
• nome do cônjuge;
• número de identificação civil e fiscal;
• morada;
• qualidade em que intervém no contrato.

Se existir convenção antenupcial, pode ser necessário identificar o respetivo registo. Quando um dos cônjuges atua por procuração, devem ser confirmados os poderes para prometer comprar, prometer vender, receber ou entregar sinal e celebrar a escritura.

É igualmente importante que a identificação constante do CPCV coincida com a informação utilizada no pedido de financiamento e com os dados que serão apresentados no contrato definitivo.

Sinal e pagamentos feitos pelo casal

O CPCV deve identificar quem entrega o sinal, de que conta sai o dinheiro e como serão pagos os reforços. Esta informação pode ter relevância contratual, patrimonial e probatória.

Se o sinal for pago apenas por um dos cônjuges, mas ambos figurarem como compradores, o contrato deve deixar claro que o pagamento é realizado por conta da obrigação conjunta. Caso contrário, podem surgir dúvidas sobre quem tem direito à restituição se o negócio não avançar.

Quando são usados fundos próprios de um dos cônjuges, é aconselhável conservar os comprovativos da origem do dinheiro. Transferências, extratos bancários, documentos de herança ou doação e declarações incluídas na escritura podem ser relevantes para determinar a natureza do bem adquirido.

O regime do sinal encontra-se relacionado com as consequências do incumprimento previstas no artigo 442.º do Código Civil. Em termos gerais, o incumprimento definitivo pode conduzir à perda do sinal ou à sua restituição em dobro, mas a aplicação destas consequências deve ser analisada em função do contrato e da responsabilidade de cada parte.

Financiamento bancário em nome do casal

Quando existe crédito habitação, o banco avalia os rendimentos, responsabilidades e capacidade financeira dos mutuários. Se o empréstimo for pedido pelos dois cônjuges, ambos podem ficar responsáveis pelo pagamento, mesmo que a contribuição financeira de cada um seja diferente.

O CPCV deve ser compatível com a estrutura aprovada pelo banco. Se o contrato identificar apenas um comprador, mas o financiamento exigir dois mutuários e dois adquirentes, poderá ser necessário alterar o documento.

Quando a compra depende de crédito, deve ser ponderada uma cláusula de financiamento. Essa cláusula deve indicar o prazo para obter aprovação, o montante mínimo necessário, a forma de provar uma recusa e as consequências para o sinal.

Uma pré-aprovação não significa necessariamente que o empréstimo esteja definitivamente autorizado. A avaliação do imóvel, a documentação, os seguros e a situação financeira do casal podem ainda influenciar a decisão final.

O que acontece em caso de separação ou divórcio antes da escritura?

A separação do casal não faz desaparecer automaticamente o CPCV. Se os dois assinaram como compradores, ambos continuam, em princípio, vinculados perante o vendedor até que o contrato seja alterado, resolvido ou cumprido.

Um dos cônjuges não pode retirar-se unilateralmente do negócio apenas porque deixou de pretender comprar. O vendedor também não é obrigado a aceitar que apenas um dos compradores prossiga, sobretudo se essa alteração afetar o financiamento ou as garantias do pagamento.

As partes podem negociar um aditamento para manter apenas um comprador, substituir um interveniente ou resolver o contrato por acordo. Qualquer alteração deve ser formalizada por escrito.

Se não existir acordo e a escritura não for celebrada, será necessário determinar a quem é imputável o incumprimento. A relação interna entre os cônjuges não resolve, por si só, a responsabilidade perante o vendedor.

Documentos necessários antes de assinar

Além da documentação habitual do imóvel, o CPCV em nome de casal exige cuidados adicionais com a situação pessoal e patrimonial dos intervenientes.

Antes da assinatura, é prudente verificar:

• documentos de identificação dos dois cônjuges;
• certidão de casamento, quando necessária;
• regime de bens e eventual convenção antenupcial;
• certidão permanente predial do imóvel;
• caderneta predial atualizada;
• licença de utilização, quando aplicável;
• certificado energético;
• existência de hipotecas, penhoras ou outros encargos;
• aprovação ou condições do financiamento;
• procurações utilizadas por qualquer interveniente.

A documentação deve ser analisada antes do pagamento do sinal. Para compreender melhor as exigências formais do contrato, pode consultar o conteúdo sobre validade legal do CPCV.

Cláusulas que merecem atenção especial

Num CPCV celebrado por pessoas casadas, algumas cláusulas devem ser adaptadas ao regime de bens e à forma como o negócio será financiado e concluído.

Identificação e qualidade dos intervenientes

O contrato deve esclarecer se cada cônjuge intervém como comprador, vendedor ou apenas para prestar consentimento. Esta distinção evita dúvidas sobre quem assume obrigações e quem pode exigir o cumprimento.

Origem dos fundos

Se o preço for pago com dinheiro próprio de um dos cônjuges, essa circunstância deve ser analisada e documentada. A cláusula deve ser coerente com os comprovativos bancários e com o que será declarado na escritura.

Financiamento

Quando a compra depende de crédito, o contrato deve prever um prazo realista para aprovação e explicar o que acontece se o banco recusar o empréstimo ou aprovar um montante insuficiente.

Consentimento conjugal

Se a venda depender do consentimento do cônjuge, este deve constar de forma expressa. O contrato não deve deixar essa autorização para um momento futuro sem regular as consequências de uma eventual recusa.

Incumprimento de um dos compradores

Se os dois cônjuges forem compradores, deve esclarecer-se se as obrigações são assumidas conjuntamente e quais as consequências se apenas um deles deixar de colaborar ou comparecer na escritura.

Riscos de assinar sem revisão jurídica

Uma minuta genérica pode não identificar corretamente o regime de bens, confundir consentimento com intervenção contratual ou omitir a forma como o imóvel será adquirido.

Também pode deixar sem resposta questões importantes, como a utilização de dinheiro próprio, a responsabilidade pelo sinal, a separação do casal antes da escritura ou a recusa de um cônjuge em concluir a venda.

Do lado do comprador, o principal risco é entregar um sinal sem confirmar que todos os proprietários e cônjuges necessários estão vinculados. Do lado do vendedor, existe o risco de prometer vender sem ter legitimidade para concluir sozinho o contrato definitivo.

Estes problemas podem causar atrasos, perda do sinal, devolução em dobro, pedidos de indemnização ou litígios relacionados com a celebração da escritura.

É possível corrigir o CPCV depois de assinado?

Quando o problema é detetado antes da escritura, pode ser possível celebrar um aditamento. O documento pode acrescentar o cônjuge, esclarecer o consentimento, corrigir o regime de bens ou alterar a composição dos compradores.

O aditamento deve ser aceite e assinado por todos os interessados. Não é suficiente alterar unilateralmente os nomes no processo bancário ou comunicar verbalmente a nova estrutura ao vendedor.

Se um dos cônjuges recusar assinar ou prestar o consentimento necessário, deve avaliar-se se a escritura ainda pode ser realizada e quais são as consequências contratuais. A solução dependerá da titularidade do imóvel, do regime de bens e do conteúdo do CPCV.

Quando consultar um advogado?

Deve consultar um advogado quando existem dúvidas sobre o regime de bens, quando apenas um cônjuge aparece como proprietário ou quando o imóvel corresponde à casa de morada de família.

O apoio jurídico também é aconselhável quando o sinal será pago com dinheiro próprio de um dos cônjuges, quando o financiamento não coincide com os compradores identificados ou quando existe uma convenção antenupcial.

Se o casal estiver separado, em processo de divórcio ou em desacordo sobre a compra ou venda, o CPCV não deve ser assinado sem uma análise individual. O conflito pessoal pode ter consequências diretas no cumprimento do contrato.

Como um advogado pode ajudar no CPCV em nome de casal?

Um advogado pode confirmar o regime de bens, analisar a titularidade do imóvel e verificar se é necessária a intervenção ou o consentimento do cônjuge.

Pode também adaptar as cláusulas à origem dos fundos, ao financiamento, à proporção da aquisição e à situação da casa de morada de família. Esta revisão ajuda a garantir que o CPCV é compatível com a escritura pretendida.

Quando o contrato já foi assinado, o advogado pode avaliar a necessidade de um aditamento, negociar a intervenção do cônjuge em falta e analisar as consequências de uma eventual recusa de compra ou venda.

Em caso de incumprimento, pode ainda verificar se existe fundamento para resolver o contrato, exigir as consequências relativas ao sinal ou ponderar a execução específica, dependendo dos direitos e objetivos da parte representada.

Conclusão

Fazer um CPCV em nome de casal exige atenção ao regime de bens, à titularidade do imóvel, à origem do dinheiro e ao consentimento do cônjuge. O casamento não significa que todos os bens pertencem automaticamente aos dois, nem permite concluir que apenas o proprietário registado pode sempre vender sozinho.

Na compra, deve ficar claro quem adquire, quem paga o sinal, como será obtido o financiamento e se o imóvel ficará comum ou próprio. Na venda, é necessário confirmar se ambos os cônjuges devem assumir a posição de vendedores ou se um deles tem de prestar consentimento.

Um CPCV bem preparado evita que estas questões sejam descobertas apenas no momento da escritura. Antes de pagar ou receber o sinal, é prudente confirmar a situação matrimonial, analisar os documentos e adaptar as cláusulas ao caso concreto.