Assinar um Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) é um passo determinante num processo de aquisição ou venda de imóvel. Trata-se de um contrato com efeitos jurídicos relevantes, que compromete legalmente ambas as partes até à realização da escritura definitiva. Por isso, é fundamental conhecer os cuidados a ter antes de assinar um CPCV, de forma a garantir que o negócio decorre com segurança e sem surpresas.

Neste artigo reunimos os principais pontos que deve verificar, tanto do ponto de vista legal como documental e financeiro, antes de formalizar este tipo de contrato.

1. Verificar a titularidade e a situação legal do imóvel

Antes de assinar o CPCV, é essencial confirmar que o imóvel está devidamente registado em nome do vendedor e que não existem ónus, hipotecas ou penhoras. Para isso, deve ser solicitada:

• A Certidão Permanente do Registo Predial

• A Caderneta Predial Urbana emitida pelas Finanças

A ausência de regularização pode impedir a celebração da escritura. Saiba mais sobre os documentos obrigatórios no artigo sobre os documentos necessários para celebrar um CPCV.

2. Confirmar o licenciamento e uso do imóvel

É importante garantir que o imóvel possui Licença de Utilização válida, especialmente no caso de imóveis urbanos destinados a habitação. Sem este documento, o contrato pode ser considerado nulo.

No caso de imóveis em planta ou em fase de construção, devem ser redobrados os cuidados. Consulte o artigo sobre o CPCV em imóveis em planta para compreender os riscos específicos associados.

3. Ler e entender todas as cláusulas contratuais

O CPCV deve ser redigido com clareza, e as partes devem compreender todas as obrigações que estão a assumir. Preste especial atenção a:

• Valor do sinal e condições de devolução.

• Prazos para celebração da escritura.

• Consequências em caso de incumprimento.

• Possibilidade de cessão da posição contratual.

Um erro comum é assinar o contrato com base na confiança, sem validar todos os termos. Evite esse risco consultando um advogado. Veja mais sobre a importância deste acompanhamento no artigo sobre porque deve consultar um advogado antes de assinar o CPCV.

4. Confirmar a capacidade das partes para contratar

É necessário garantir que quem assina o CPCV tem legitimidade para o fazer. No caso de vendas entre particulares, confirme a identidade e a capacidade legal. Se uma das partes for uma empresa, devem ser apresentados os documentos que comprovam a representação legal da sociedade. Saiba mais no artigo sobre o CPCV em nome de sociedade.

5. Definir o valor e as condições do sinal

O sinal representa o compromisso financeiro do comprador e deve ser claramente identificado no contrato. É fundamental definir:

• O montante.

• A forma de pagamento.

• As condições de devolução ou retenção em caso de incumprimento.

Para entender melhor as regras aplicáveis, consulte o artigo sobre o valor do sinal no CPCV.

6. Confirmar o prazo e as condições da escritura

O CPCV deve estipular uma data concreta ou um prazo para a realização da escritura pública. Verifique se esse prazo é viável tendo em conta o financiamento, a situação documental do imóvel e a disponibilidade das partes.

Atrasos injustificados podem gerar litígios ou perda de direitos. Veja o que está previsto legalmente no artigo sobre o que acontece se não cumprir o prazo da escritura.

7. Garantir reconhecimento das assinaturas

Para que o CPCV tenha valor legal reforçado, as assinaturas devem ser reconhecidas presencialmente por notário, advogado ou solicitador. Este passo é especialmente relevante se se pretender registar o contrato ou executá-lo judicialmente em caso de litígio.

Saiba como fazer esse registo no artigo sobre como registar o CPCV.

Conclusão

Assinar um CPCV sem verificar os pontos essenciais pode expor o comprador e vendedor a prejuízos significativos. Os cuidados a ter antes de assinar um CPCV vão além da simples leitura do documento: incluem validação legal, documental e contratual. Com apoio profissional e atenção aos detalhes, é possível garantir um negócio seguro, transparente e juridicamente eficaz.