Glossário - Termos Essenciais no Contrato-Promessa de Compra e Venda
O Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) é um dos instrumentos mais importantes no processo de transação imobiliária. Este glossário reúne os principais termos jurídicos, técnicos e fiscais associados ao CPCV, explicando de forma clara e acessível o seu significado e implicações. Desde cláusulas contratuais até impostos, documentos legais e figuras envolvidas, esta compilação visa ajudar compradores, vendedores e profissionais do setor a compreender melhor os elementos essenciais deste tipo de contrato.
Utilize este glossário como referência para esclarecer dúvidas e garantir maior segurança em todas as etapas da compra ou venda de um imóvel.
Acordo entre duas partes (promitente comprador e promitente vendedor)
Acordo entre duas partes (promitente comprador e promitente vendedor) no qual se comprometem a celebrar, no futuro, um contrato definitivo de compra e venda de um bem, geralmente um imóvel.
Arras
Outra designação para o sinal, com o mesmo valor jurídico no contexto do CPCV.
Aval Bancário
Garantia adicional prestada por um banco que assegura o cumprimento de determinada obrigação por parte do cliente.
CPCV (Contrato-Promessa de Compra e Venda)
Acordo entre duas partes (promitente comprador e promitente vendedor) no qual se comprometem a celebrar, no futuro, um contrato definitivo de compra e venda de um bem, geralmente um imóvel.
Caderneta Predial Urbana
Documento emitido pela Autoridade Tributária que identifica o imóvel para efeitos fiscais.
Capacidade Jurídica
Habilidade legal das partes para celebrar um contrato. Pessoas menores ou interditas, por exemplo, não têm plena capacidade para assinar um CPCV sem representante legal.
Certidão de Teor
Documento oficial que certifica o conteúdo do registo predial de um imóvel num dado momento, incluindo a cadeia de proprietários, encargos e inscrições.
Certidão Predial Permanente
Documento oficial que resume a situação jurídica de um imóvel (proprietários, hipotecas, penhoras, etc.).
Certificado Energético
Documento obrigatório em transações imobiliárias que indica a eficiência energética do imóvel.
Cessão de Posição Contratual
Transferência da posição de uma das partes (normalmente o promitente comprador) a uma terceira pessoa, com o consentimento da outra parte.
Cláusula Penal
Disposição contratual que estabelece um valor a pagar em caso de incumprimento, além ou em substituição do sinal.
Cláusula Resolutiva
Cláusula que permite a resolução (fim) automática do contrato se determinada condição não for cumprida por uma das partes.
Condição Suspensiva
Cláusula que condiciona a eficácia do contrato a um acontecimento futuro e incerto (ex: aprovação de crédito bancário).
Consentimento da Parte Contrária
Aceitação formal de alterações contratuais, como cessão da posição contratual ou alterações ao CPCV.
Conservatória do Registo Predial
Serviço público onde são registados os atos relacionados com a propriedade dos imóveis.
Contrato com Assinatura Digital Qualificada
Contrato assinado eletronicamente com certificação válida em Portugal, com valor legal equiparado ao reconhecimento presencial.
Contrato de Arrendamento com Opção de Compra
Acordo em que o inquilino pode adquirir o imóvel após um período de arrendamento, com ou sem CPCV envolvido.
Contrato de Mediação Imobiliária
Acordo celebrado entre o vendedor e a agência imobiliária, que define os termos da intermediação. Pode influenciar cláusulas do CPCV.
Contrato em Condição Resolutiva
Contrato que vigora desde o início, mas poderá ser extinto se determinada condição se verificar no futuro.
Contrato Particular
Contrato celebrado entre as partes sem intervenção de entidade pública (notário, conservatória), com validade jurídica, desde que assinado por ambas as partes.
Contrato Particular Reconhecido Notarialmente
Contrato particular com reconhecimento presencial das assinaturas por notário ou advogado, conferindo maior segurança jurídica.
Contrato Promessa com Mútuo Acordo de Rescisão
Acordo que põe fim ao CPCV com o consentimento de ambas as partes, evitando penalizações.
Contrato-Promessa Irrevogável
Tipo de CPCV em que as partes se comprometem de forma definitiva, sem possibilidade de revogação unilateral. Pode ter implicações jurídicas mais rígidas.
Crédito Habitação
Empréstimo concedido por uma instituição bancária para aquisição de imóvel. Pode ser uma condição suspensiva no CPCV.
Documentos de Identificação das Partes
Documentação exigida para validação do CPCV: Cartão de Cidadão, NIF, certidão de registo comercial (no caso de sociedades), entre outros.
Documentos Instrutórios
Documentos necessários para celebração do CPCV ou escritura (ex: certidão predial, Caderneta Predial, licença de utilização, etc.).
Encargos Legais
Despesas associadas à formalização da compra, como IMT, IS, registos, escritura, entre outros.
Escritura Adiada
Acordo informal ou contratual que permite atrasar a realização da escritura definitiva, muitas vezes por dependência de financiamento ou regularização documental.
Escritura Pública
Ato final da compra e venda, celebrado num notário ou conservatória, que formaliza a transferência da propriedade.
Escritura Pública de Compra e Venda
Ato jurídico, celebrado perante um notário ou conservador, que formaliza a transferência da propriedade.
Financiamento Aprovado / Pré-aprovado
Situação em que o banco confirma (ou antecipa) que o comprador tem crédito suficiente para a aquisição, podendo ser condição no CPCV.
Habitação em Planta
Imóvel vendido ainda em fase de projeto ou construção, cuja entrega se dará no futuro.
Hipoteca
Garantia real que recai sobre o imóvel em favor de um credor (geralmente um banco), normalmente associada a crédito habitação.
IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis)
Imposto anual cobrado ao proprietário do imóvel, calculado sobre o valor patrimonial tributário.
IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis)
Imposto pago na compra de um imóvel, calculado sobre o valor da transação ou do VPT (o que for mais alto).
Incumprimento Contratual
Situação em que uma das partes não cumpre as obrigações previstas no contrato, podendo dar origem à perda do sinal (comprador) ou devolução em dobro (vendedor).
IS (Imposto do Selo)
Imposto cobrado em diversos atos, incluindo a compra de imóveis. É pago no momento da escritura.
Licença de Construção
Autorização legal emitida pela câmara municipal que permite iniciar a construção de um imóvel.
Licença de Utilização
Documento emitido pela câmara municipal que comprova que o imóvel pode ser habitado legalmente.
Mediação Imobiliária
Serviço prestado por empresas ou agentes licenciados para intermediar a compra e venda de imóveis. O CPCV pode ser assinado com ou sem mediação.
Multa Contratual
Valor adicional estipulado no CPCV a pagar em caso de incumprimento, além da perda do sinal.
Número de Fração
Identificador da fração autónoma (ex: apartamento) dentro de um prédio em propriedade horizontal.
Parte Vendedora / Parte Compradora
Termos comuns para designar quem vende e quem compra, respetivamente, o bem objeto do CPCV.
Penhora
Ato de apreensão judicial de bens para garantir o pagamento de uma dívida. Um imóvel penhorado pode estar limitado à venda.
Planta do Imóvel
Desenho técnico que representa a distribuição dos espaços do imóvel. Pode ser necessário no processo de CPCV ou crédito.
Posse do Imóvel
Momento em que o comprador passa a ter uso e controlo do imóvel, normalmente após a escritura. No CPCV, pode haver cláusulas que autorizem entrega antecipada.
Prazo Essencial
Prazo que, uma vez ultrapassado, dá direito à outra parte de resolver o contrato (ex: prazo para escritura).
Prazo para Escritura
Período acordado entre as partes para celebração do contrato definitivo após a assinatura do CPCV.
Procuração
Documento legal que autoriza outra pessoa a agir em nome de uma das partes, podendo ser usado para assinar o CPCV ou a escritura.
Promitente Comprador
Pessoa que se compromete a comprar o bem descrito no contrato no momento da celebração do contrato definitivo.
Promitente Vendedor
Pessoa que se compromete a vender o bem descrito no contrato no momento da celebração do contrato definitivo.
Propriedade Horizontal
Regime jurídico que permite a divisão de um edifício em frações autónomas (apartamentos, lojas), com partes comuns e privativas.
Propriedade Plena
Situação em que o proprietário detém todos os direitos sobre o imóvel: uso, fruição e disposição (venda).
Reconhecimento de Assinaturas
Ato de autenticar as assinaturas do contrato, normalmente feito em notário, que dá maior segurança jurídica ao documento.
Registo Predial
Inscrição na Conservatória do Registo Predial que torna o novo proprietário oficialmente reconhecido como tal.
Responsabilidade Solidária
Cláusula que pode ser usada quando há vários compradores ou vendedores, tornando todos responsáveis pela totalidade das obrigações contratuais.
Sinal
Quantia paga no momento da assinatura do CPCV como garantia do negócio. Serve como adiantamento e como penalização em caso de incumprimento.
Simulação Contratual
Situação ilegal em que o contrato aparenta uma realidade diferente da que se pretende. Pode ocorrer quando o valor declarado no CPCV é inferior ao real, para pagar menos impostos.
Usufruto
Direito real que permite a alguém usar e beneficiar de um imóvel que pertence a outra pessoa, sem poder vendê-lo.
Valor da Transação
Montante total acordado entre as partes para a compra e venda do imóvel.
Valor de Reserva
Montante simbólico pago para garantir a “reserva” de um imóvel antes da assinatura do CPCV. Não tem, por si só, valor jurídico como contrato-promessa, mas pode gerar obrigações se existir documento assinado.
Valor Patrimonial Tributário (VPT)
Valor atribuído pelas Finanças ao imóvel para efeitos fiscais (IMI, IMT, etc.), que pode diferir do valor de venda.
Valor Residual de Garantia
Quantia que pode ser retida no CPCV em caso de entrega antecipada do imóvel, para garantir cumprimento de obrigações posteriores (ex: conclusão de obras).