Legislação

Legislação Aplicável ao Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV)

Artigo 410.º – Noção de contrato-promessa

“Contrato-promessa é aquele pelo qual alguém se obriga a celebrar certo contrato.”

O CPCV é um contrato-promessa. Significa que ambas as partes se comprometem a, no futuro, realizar um contrato definitivo — geralmente a escritura de compra e venda de um imóvel.


Artigo 411.º – Forma do contrato-promessa

“O contrato-promessa é válido se for celebrado por escrito, salvo disposição legal em contrário.”

Ou seja, o CPCV não exige escritura pública, bastando que esteja por escrito e assinado por ambas as partes.
Contudo, para efeitos legais e de segurança, recomenda-se o reconhecimento notarial das assinaturas.


Artigo 412.º – Promessa unilateral

Este artigo permite que o compromisso de celebração futura do contrato seja assumido por apenas uma das partes, embora na prática imobiliária se utilize quase sempre a promessa bilateral (ambas as partes assinam e assumem deveres).


Artigo 413.º – Caducidade do contrato-promessa

O contrato-promessa caduca se não for possível ou legalmente admissível a celebração do contrato prometido.

Por exemplo, se o imóvel tiver impedimentos legais ou for objeto de litígio que impeça a venda, o CPCV pode caducar.


Artigo 414.º – Responsabilidade por mora

Se uma das partes se atrasar injustificadamente no cumprimento do contrato-promessa, pode ser responsabilizada pelos danos causados.

É o caso de quem atrasa injustificadamente a escritura ou não apresenta a documentação necessária no prazo estipulado.


Artigo 442.º – Sinal e cláusula penal

Este é o artigo que regula os efeitos do sinal (valor pago no momento da assinatura do CPCV).

“O sinal destina-se a garantir o cumprimento do contrato e pode servir de compensação em caso de incumprimento.”

  • Se o comprador desistir, perde o sinal;

  • Se o vendedor desistir, devolve o sinal em dobro;

  • É possível estabelecer outras penalizações adicionais no contrato (cláusula penal).


Artigo 830.º – Execução específica

“Sempre que alguém esteja obrigado à prática de um ato jurídico e não o pratique, pode a outra parte pedir que o tribunal o substitua.”

Este artigo permite exigir judicialmente o cumprimento do contrato prometido, ou seja, forçar a assinatura da escritura quando uma das partes não quer cumprir o CPCV.


Artigo 1025.º – Venda de coisa alheia

Este artigo prevê o que acontece se o vendedor assinar um CPCV sem ser o verdadeiro proprietário legal do imóvel. O comprador pode pedir anulação do contrato ou exigir o cumprimento quando isso for legalmente possível.

Outras disposições legais relevantes

O Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) pode parecer um contrato simples, mas envolve várias áreas do direito. Para além do Código Civil, existem normas fiscais, urbanísticas, notariais e de registo que afetam a sua validade ou execução. Abaixo, explicamos as principais.


1. Código do Registo Predial (CRP)

O CPCV não precisa de ser registado por regra, mas em situações especiais — como entrega antecipada do imóvel ou em imóveis ainda em construção — o registo pode ser feito para reforçar a segurança jurídica do comprador.

Artigo 4.º do CRP: contratos-promessa com eficácia real podem ser registados se contiverem cláusula de tradição (entrega do bem).

Importância prática: o registo impede que o imóvel seja vendido a terceiros ou que sobre ele recaiam penhoras que prejudiquem o comprador que já celebrou CPCV.


2. Código do Notariado

O CPCV não exige escritura pública, mas pode envolver reconhecimento de assinaturas por notário, que aumenta a força probatória do contrato.

Nos termos do Código do Notariado, o reconhecimento presencial confirma que as pessoas assinaram o contrato de forma voluntária e consciente.

Vantagem: se o CPCV for reconhecido notarialmente, pode ser usado como título executivo (ponto de partida para ação judicial).


3. Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE)

Este regime regula a legalidade urbanística dos imóveis. Está diretamente ligado a documentos essenciais no CPCV:

  • Licença de utilização: exigida para venda de imóveis habitáveis.

  • Licença de construção / alvará: aplicável a imóveis em planta.

  • Habitação ilegal ou sem licença: pode tornar o CPCV nulo ou anulável.

Relevância: antes de assinar o CPCV, o comprador deve garantir que o imóvel cumpre todas as exigências legais urbanísticas.


4. Código do Imposto do Selo e Código do IMT

O CPCV, por si só, não origina pagamento de impostos imediatos. No entanto, há situações em que a lei fiscal se aplica:

  • Cedência de posição contratual com contrapartida financeira pode implicar pagamento de Imposto do Selo (geralmente à taxa de 0,8%);

  • Na escritura definitiva, o comprador paga IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) e Imposto do Selo.

Estes impostos são calculados sobre o valor de aquisição ou sobre o Valor Patrimonial Tributário (VPT) — o que for mais elevado.


5. Regulamento Geral de Proteção de Dados (RGPD)

Sempre que um CPCV é celebrado por meio de uma agência ou plataforma digital, o tratamento de dados pessoais (nome, NIF, morada, etc.) está sujeito às normas do RGPD.

A entidade que elabora ou armazena o contrato deve informar as partes sobre a forma como os dados são recolhidos, usados e protegidos.

Importante: plataformas que disponibilizam modelos de CPCV devem garantir conformidade com o RGPD.


6. Estatuto da Ordem dos Advogados e Solicitadores

A redação ou revisão de um CPCV pode ser feita por advogado ou solicitador. Quando esse serviço é prestado profissionalmente, deve respeitar:

  • As regras deontológicas da Ordem dos Advogados;

  • As condições legais para exercício da atividade.

Dica: certifique-se de que está a ser acompanhado por profissional com número de cédula ativo e qualificado para prestar este serviço.


7. Código Penal (aplicações excecionais)

Em situações de fraude (ex: venda simulada, apropriação indevida do sinal, falsificação documental), o CPCV pode envolver responsabilidade criminal.

É raro, mas relevante em negócios entre particulares, quando há má-fé, ocultação de informação ou documentos falsificados.


 

Nota legal importante

O CPCV cruza-se com várias áreas do direito — e por isso é essencial compreender a legislação complementar que o afeta.
Desde o registo predial, até à fiscalidade e urbanismo, a legalidade de um contrato depende muitas vezes de detalhes fora do seu texto principal.

Para garantir que está a agir dentro da lei — e que os seus direitos estão protegidos — o apoio jurídico continua a ser a forma mais segura de avançar.

 

A informação apresentada nesta página tem carácter meramente informativo e não substitui a consulta de um advogado. A interpretação e aplicação dos artigos legais depende de cada caso concreto.
Se tem dúvidas ou está envolvido num CPCV, recomendamos que fale com um profissional qualificado.