Legislação Aplicável ao Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV)
Artigo 410.º – Noção de contrato-promessa
“Contrato-promessa é aquele pelo qual alguém se obriga a celebrar certo contrato.”
O CPCV é um contrato-promessa. Significa que ambas as partes se comprometem a, no futuro, realizar um contrato definitivo — geralmente a escritura de compra e venda de um imóvel.
Artigo 411.º – Forma do contrato-promessa
“O contrato-promessa é válido se for celebrado por escrito, salvo disposição legal em contrário.”
Ou seja, o CPCV não exige escritura pública, bastando que esteja por escrito e assinado por ambas as partes.
Contudo, para efeitos legais e de segurança, recomenda-se o reconhecimento notarial das assinaturas.
Artigo 412.º – Promessa unilateral
Este artigo permite que o compromisso de celebração futura do contrato seja assumido por apenas uma das partes, embora na prática imobiliária se utilize quase sempre a promessa bilateral (ambas as partes assinam e assumem deveres).
Artigo 413.º – Caducidade do contrato-promessa
O contrato-promessa caduca se não for possível ou legalmente admissível a celebração do contrato prometido.
Por exemplo, se o imóvel tiver impedimentos legais ou for objeto de litígio que impeça a venda, o CPCV pode caducar.
Artigo 414.º – Responsabilidade por mora
Se uma das partes se atrasar injustificadamente no cumprimento do contrato-promessa, pode ser responsabilizada pelos danos causados.
É o caso de quem atrasa injustificadamente a escritura ou não apresenta a documentação necessária no prazo estipulado.
Artigo 442.º – Sinal e cláusula penal
Este é o artigo que regula os efeitos do sinal (valor pago no momento da assinatura do CPCV).
“O sinal destina-se a garantir o cumprimento do contrato e pode servir de compensação em caso de incumprimento.”
Se o comprador desistir, perde o sinal;
Se o vendedor desistir, devolve o sinal em dobro;
É possível estabelecer outras penalizações adicionais no contrato (cláusula penal).
Artigo 830.º – Execução específica
“Sempre que alguém esteja obrigado à prática de um ato jurídico e não o pratique, pode a outra parte pedir que o tribunal o substitua.”
Este artigo permite exigir judicialmente o cumprimento do contrato prometido, ou seja, forçar a assinatura da escritura quando uma das partes não quer cumprir o CPCV.
Artigo 1025.º – Venda de coisa alheia
Este artigo prevê o que acontece se o vendedor assinar um CPCV sem ser o verdadeiro proprietário legal do imóvel. O comprador pode pedir anulação do contrato ou exigir o cumprimento quando isso for legalmente possível.
Outras disposições legais relevantes
O Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) pode parecer um contrato simples, mas envolve várias áreas do direito. Para além do Código Civil, existem normas fiscais, urbanísticas, notariais e de registo que afetam a sua validade ou execução. Abaixo, explicamos as principais.
1. Código do Registo Predial (CRP)
O CPCV não precisa de ser registado por regra, mas em situações especiais — como entrega antecipada do imóvel ou em imóveis ainda em construção — o registo pode ser feito para reforçar a segurança jurídica do comprador.
Artigo 4.º do CRP: contratos-promessa com eficácia real podem ser registados se contiverem cláusula de tradição (entrega do bem).
Importância prática: o registo impede que o imóvel seja vendido a terceiros ou que sobre ele recaiam penhoras que prejudiquem o comprador que já celebrou CPCV.
2. Código do Notariado
O CPCV não exige escritura pública, mas pode envolver reconhecimento de assinaturas por notário, que aumenta a força probatória do contrato.
Nos termos do Código do Notariado, o reconhecimento presencial confirma que as pessoas assinaram o contrato de forma voluntária e consciente.
Vantagem: se o CPCV for reconhecido notarialmente, pode ser usado como título executivo (ponto de partida para ação judicial).
3. Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE)
Este regime regula a legalidade urbanística dos imóveis. Está diretamente ligado a documentos essenciais no CPCV:
Licença de utilização: exigida para venda de imóveis habitáveis.
Licença de construção / alvará: aplicável a imóveis em planta.
Habitação ilegal ou sem licença: pode tornar o CPCV nulo ou anulável.
Relevância: antes de assinar o CPCV, o comprador deve garantir que o imóvel cumpre todas as exigências legais urbanísticas.
4. Código do Imposto do Selo e Código do IMT
O CPCV, por si só, não origina pagamento de impostos imediatos. No entanto, há situações em que a lei fiscal se aplica:
Cedência de posição contratual com contrapartida financeira pode implicar pagamento de Imposto do Selo (geralmente à taxa de 0,8%);
Na escritura definitiva, o comprador paga IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) e Imposto do Selo.
Estes impostos são calculados sobre o valor de aquisição ou sobre o Valor Patrimonial Tributário (VPT) — o que for mais elevado.
5. Regulamento Geral de Proteção de Dados (RGPD)
Sempre que um CPCV é celebrado por meio de uma agência ou plataforma digital, o tratamento de dados pessoais (nome, NIF, morada, etc.) está sujeito às normas do RGPD.
A entidade que elabora ou armazena o contrato deve informar as partes sobre a forma como os dados são recolhidos, usados e protegidos.
Importante: plataformas que disponibilizam modelos de CPCV devem garantir conformidade com o RGPD.
6. Estatuto da Ordem dos Advogados e Solicitadores
A redação ou revisão de um CPCV pode ser feita por advogado ou solicitador. Quando esse serviço é prestado profissionalmente, deve respeitar:
As regras deontológicas da Ordem dos Advogados;
As condições legais para exercício da atividade.
Dica: certifique-se de que está a ser acompanhado por profissional com número de cédula ativo e qualificado para prestar este serviço.
7. Código Penal (aplicações excecionais)
Em situações de fraude (ex: venda simulada, apropriação indevida do sinal, falsificação documental), o CPCV pode envolver responsabilidade criminal.
É raro, mas relevante em negócios entre particulares, quando há má-fé, ocultação de informação ou documentos falsificados.
Nota legal importante
O CPCV cruza-se com várias áreas do direito — e por isso é essencial compreender a legislação complementar que o afeta.
Desde o registo predial, até à fiscalidade e urbanismo, a legalidade de um contrato depende muitas vezes de detalhes fora do seu texto principal.
Para garantir que está a agir dentro da lei — e que os seus direitos estão protegidos — o apoio jurídico continua a ser a forma mais segura de avançar.
A informação apresentada nesta página tem carácter meramente informativo e não substitui a consulta de um advogado. A interpretação e aplicação dos artigos legais depende de cada caso concreto.
Se tem dúvidas ou está envolvido num CPCV, recomendamos que fale com um profissional qualificado.