O Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) é um passo fundamental na transação de um imóvel. Estabelece os direitos e obrigações tanto do comprador como do vendedor, incluindo um aspeto essencial: o prazo para a realização da escritura pública.
Quando esse prazo não é cumprido, surgem várias implicações legais e contratuais que podem afetar seriamente ambas as partes.
Neste artigo, explicamos o que pode acontecer se não se cumprir o prazo da escritura no CPCV, quais as consequências e que soluções existem para evitar ou resolver estas situações.
O que é o CPCV (Contrato-Promessa de Compra e Venda)?
O CPCV é um contrato preliminar onde o comprador e o vendedor assumem o compromisso de, no futuro, celebrarem o contrato definitivo de compra e venda do imóvel, geralmente sob a forma de escritura pública.
Este contrato tem como objetivo formalizar o acordo entre as partes, fixando condições como o preço, forma de pagamento, prazos e penalizações em caso de incumprimento. Serve de garantia jurídica tanto para quem compra como para quem vende.
Ambas as partes comprometem-se a cumprir os termos acordados no CPCV, incluindo a comparência na data da escritura. O não cumprimento destas obrigações pode levar à perda de direitos e à obrigação de indemnizar a outra parte.
O que significa “prazo da escritura”?
O prazo da escritura refere-se à data-limite estabelecida no CPCV para a formalização da compra e venda do imóvel através de escritura pública.
Não existe um prazo fixo por lei. O mais comum é que a escritura seja marcada para um período entre 30 a 90 dias após a assinatura do CPCV, podendo este prazo ser livremente acordado pelas partes.
O notário ou a conservatória competente deve ser contactado atempadamente para agendar a escritura. Cabe às partes assegurar que todos os documentos estão reunidos e que estão disponíveis na data combinada.
O que acontece se o comprador não cumprir o prazo da escritura?
Quando o promitente comprador falha a realização da escritura dentro do prazo acordado, isso é considerado incumprimento contratual, com consequências graves.
Consequências legais imediatas
O vendedor pode resolver o contrato e ficar com o sinal pago como forma de compensação. Esta penalização está prevista no Código Civil e no próprio CPCV.
Cláusula penal e indemnização
Muitos CPCV incluem cláusulas penais que definem valores a pagar em caso de incumprimento. Além disso, o vendedor pode exigir uma indemnização adicional por danos sofridos.
Perda do sinal
A consequência mais comum é a perda do sinal entregue no momento da assinatura do CPCV, o que funciona como forma de compensação automática para o vendedor.
O que acontece se for o vendedor a não cumprir o prazo?
Também o vendedor pode incorrer em incumprimento se não estiver disponível para a escritura na data acordada ou se não tiver reunido a documentação necessária.
Direito à restituição em dobro do sinal
O comprador tem o direito de exigir o dobro do sinal pago, como forma de penalização pelo não cumprimento por parte do vendedor.
Pedido de indemnização por danos e prejuízos
Caso existam prejuízos adicionais (como despesas com crédito habitação, mudança, etc.), o comprador pode ainda reclamar uma indemnização pelos danos causados.
Que soluções existem em caso de incumprimento?
Nem sempre o incumprimento implica litígio. Muitas vezes é possível resolver a situação de forma consensual.
Reagendamento da escritura
Se o motivo for justificável, as partes podem acordar uma nova data para a escritura, através de adenda ao CPCV.
Resolução amigável entre as partes
O diálogo entre comprador e vendedor pode evitar consequências mais graves. A resolução por mútuo acordo é sempre preferível a processos judiciais.
Recurso a tribunal
Se não houver acordo, a parte prejudicada pode recorrer aos tribunais para exigir o cumprimento forçado do contrato ou uma indemnização.
A importância de incluir cláusulas específicas no CPCV
Um CPCV bem redigido pode evitar muitos problemas, especialmente se forem previstas situações de incumprimento.
Cláusulas de prorrogação de prazo
É aconselhável incluir cláusulas que permitam uma prorrogação automática do prazo em caso de atrasos justificados, como dificuldades na obtenção de financiamento.
Cláusulas de resolução e penalização
As cláusulas que definem claramente as consequências do incumprimento evitam interpretações ambíguas e facilitam a resolução de conflitos.
Que documentos são necessários para a escritura?
Para que a escritura pública seja realizada, é fundamental garantir que toda a documentação está completa e atualizada.
Documentos do comprador e vendedor
Ambas as partes devem apresentar identificação pessoal, NIF e, se for o caso, documentos comprovativos do estado civil e do regime de bens.
Documentação legal do imóvel
É necessário apresentar a certidão de teor, caderneta predial, licença de utilização, ficha técnica da habitação (quando aplicável) e comprovativo de pagamento do IMT.
Recomendações legais e boas práticas
Cumprir os prazos e manter a comunicação clara entre as partes são práticas essenciais num processo de compra e venda.
Aconselhamento jurídico antes da assinatura
É altamente recomendável que cada parte seja acompanhada por um advogado, de modo a garantir que os seus direitos estão salvaguardados.
Importância da transparência entre as partes
A confiança entre comprador e vendedor facilita o processo. Informações claras e atualizadas evitam mal-entendidos e atrasos.
Conclusão
Em conclusão, o incumprimento do prazo da escritura no CPCV pode ter consequências sérias para ambas as partes, desde a perda do sinal até exigências de indemnização.
Por isso, é essencial que o contrato-promessa esteja bem redigido, com cláusulas claras, e que comprador e vendedor cumpram os seus compromissos dentro dos prazos estabelecidos. A prevenção, o acompanhamento jurídico e a comunicação eficaz são as melhores formas de evitar conflitos e garantir uma transação segura.
Nota: A informação disponibilizada neste artigo tem carácter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico. Apesar de todos os esforços para assegurar a exatidão e atualidade do conteúdo, não nos responsabilizamos por eventuais imprecisões, omissões ou alterações legislativas posteriores à sua publicação. Se se encontra perante uma situação concreta ou tem dúvidas sobre os temas abordados, recomendamos agendar uma consulta com a nossa equipa.
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