Perguntas Frequentes sobre o Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV)
Tem dúvidas sobre o que deve constar num CPCV? Não sabe quem paga o sinal, o que acontece se a escritura atrasar ou como sair de um contrato já assinado?
Sabemos que o processo de compra e venda de um imóvel levanta muitas questões legais e práticas — por isso reunimos neste bloco as perguntas mais frequentes relacionadas com o Contrato-Promessa de Compra e Venda, com respostas claras, seguras e atualizadas à legislação portuguesa.
Consulte abaixo as respostas às dúvidas mais comuns antes de assinar (ou rescindir) um CPCV.
Se a sua situação for mais específica, não hesite em falar connosco.
O que é um Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV)?
O Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) é um acordo legal entre o promitente-comprador e o promitente-vendedor, no qual ambas as partes se comprometem a realizar a compra e venda de um imóvel em data futura. Este contrato estabelece as condições da transação, como o preço, prazos e penalizações em caso de incumprimento, oferecendo segurança jurídica até à celebração da escritura definitiva.
O CPCV é obrigatório na compra de um imóvel?
Embora o Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) não seja legalmente obrigatório, é altamente recomendado. Este contrato protege ambas as partes, garantindo que os termos acordados para a compra e venda do imóvel sejam cumpridos, especialmente quando há necessidade de tempo para obtenção de financiamento ou regularização de documentos.
Quais são os elementos essenciais que devem constar num CPCV?
Um CPCV deve incluir: identificação completa das partes envolvidas, descrição detalhada do imóvel, preço acordado e forma de pagamento, valor do sinal, prazo para a escritura, cláusulas de penalização por incumprimento e quaisquer condições específicas acordadas entre comprador e vendedor.
Qual é o valor habitual do sinal no CPCV?
No Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV), o sinal corresponde geralmente a 10% a 20% do valor total do imóvel. Este montante é acordado entre as partes e serve como garantia do cumprimento do contrato, sendo deduzido no pagamento final aquando da escritura.
O que acontece se o comprador desistir do CPCV?
Se o promitente-comprador desistir do Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) sem justa causa, perde o valor do sinal entregue ao promitente-vendedor. Esta penalização visa compensar o vendedor pela quebra do acordo e está prevista no Código Civil português.
E se for o vendedor a desistir do CPCV?
Caso o promitente-vendedor desista do Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) sem motivo válido, é obrigado a devolver ao promitente-comprador o dobro do valor do sinal recebido. Esta medida protege o comprador e desencoraja desistências injustificadas por parte do vendedor.
É possível incluir uma cláusula de crédito bancário no CPCV?
Sim, é comum incluir no Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) uma cláusula que condiciona a efetivação do contrato à aprovação de crédito bancário pelo comprador. Esta cláusula protege o comprador, permitindo a devolução do sinal caso o financiamento não seja aprovado.
Qual é o prazo habitual entre o CPCV e a escritura?
O prazo entre a assinatura do Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) e a celebração da escritura varia conforme o acordo entre as partes, sendo comum um período de 30 a 90 dias. Este intervalo permite tratar de formalidades como aprovação de crédito e obtenção de documentos necessários.
O que é a execução específica no contexto do CPCV?
A execução específica é um mecanismo legal que permite a uma das partes exigir judicialmente o cumprimento do Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV), obrigando a outra parte a celebrar a escritura nas condições acordadas, em vez de apenas receber indemnização por incumprimento.
É necessário reconhecer as assinaturas no CPCV?
Sim, para conferir maior segurança jurídica ao Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV), é recomendado o reconhecimento presencial das assinaturas por notário ou advogado. Este procedimento autentica as assinaturas e pode ser essencial em caso de litígio.
Posso ceder a minha posição no CPCV a outra pessoa?
A cessão da posição contratual no Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) é possível, desde que haja consentimento da outra parte envolvida. Esta transferência deve ser formalizada por escrito, garantindo que o novo promitente assume todas as obrigações e direitos do contrato original.
O que acontece se o imóvel tiver encargos ou hipotecas não declaradas no CPCV?
Se, após a assinatura do Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV), se verificar que o imóvel possui encargos ou hipotecas não declaradas, o comprador pode rescindir o contrato e exigir a devolução do sinal. É fundamental que o CPCV inclua uma cláusula garantindo que o imóvel será vendido livre de quaisquer ónus ou encargos.
É possível anular um CPCV por mútuo acordo?
Sim, o Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) pode ser anulado por mútuo acordo entre as partes. Neste caso, é aconselhável formalizar a rescisão por escrito, especificando as condições acordadas, como a devolução ou retenção do sinal, para evitar futuros conflitos.
Quais são os documentos necessários para celebrar um CPCV?
Para celebrar um Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV), são necessários documentos como: identificação das partes (Cartão de Cidadão, NIF), certidão predial do imóvel, caderneta predial, licença de utilização e certificado energético. Estes documentos garantem a legalidade e transparência da transação.
O CPCV é válido sem reconhecimento notarial?
Embora o Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) seja válido sem reconhecimento notarial, este procedimento é altamente recomendado. O reconhecimento das assinaturas confere maior segurança jurídica e é essencial para que o contrato possa ser utilizado como título executivo em tribunal.
O que é uma cláusula penal no CPCV?
A cláusula penal no Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) estabelece uma penalização financeira para a parte que incumprir o contrato. Esta cláusula visa compensar a parte lesada e incentivar o cumprimento das obrigações contratuais.
Posso assinar um CPCV sem a aprovação do crédito habitação?
É possível assinar um Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) sem a aprovação do crédito habitação, mas é aconselhável incluir uma cláusula que condicione o contrato à obtenção do financiamento. Desta forma, o comprador fica protegido caso o crédito não seja aprovado.
O que é o prazo de caducidade no CPCV?
O prazo de caducidade no Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) refere-se ao período estipulado para a celebração da escritura definitiva. Se este prazo expirar sem que a escritura seja realizada, o contrato pode caducar, salvo acordo em contrário entre as partes.
É possível vender um imóvel que está sujeito a um CPCV?
Vender um imóvel que está sujeito a um Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) sem o consentimento do promitente-comprador pode constituir incumprimento contratual. É essencial respeitar os termos do CPCV e, se necessário, obter autorização por escrito da outra parte antes de proceder à venda.
O que é uma cláusula de tradição no CPCV?
A cláusula de tradição no Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) refere-se à entrega antecipada do imóvel ao comprador antes da escritura. Esta cláusula deve especificar as condições dessa entrega, incluindo responsabilidades e prazos, garantindo segurança para ambas as partes.
E se o vendedor recusar assinar a escritura depois do CPCV?
Se o vendedor recusar assinar a escritura depois de ter celebrado o Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV), está a incorrer em incumprimento contratual. Nestes casos, o comprador pode exigir judicialmente a celebração do contrato definitivo (execução específica) ou pedir a devolução do sinal em dobro, conforme previsto no Código Civil.
O que acontece se o imóvel tiver problemas legais após o CPCV?
Se, depois de assinar o CPCV, forem detetados problemas legais no imóvel — como penhoras, hipotecas ocultas ou falta de licença de utilização — o comprador pode resolver o contrato e exigir a devolução do sinal. Por isso, é essencial que o CPCV inclua declarações claras sobre o estado jurídico do imóvel.
Tenho de pagar impostos depois de assinar o CPCV?
Após assinar o Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV), ainda não há lugar ao pagamento do IMT nem do Imposto de Selo. Esses impostos são pagos apenas no momento da escritura. No entanto, se houver cessão da posição contratual antes da escritura, pode haver encargos fiscais que devem ser avaliados com um advogado.
É seguro assinar um CPCV sem advogado?
Legalmente, é possível assinar um CPCV sem advogado, mas não é aconselhável. O contrato envolve compromissos jurídicos e financeiros importantes. Ter o apoio de um advogado garante que o conteúdo está equilibrado, protege os seus interesses e evita cláusulas abusivas ou riscos ocultos.
E se me arrepender depois de assinar o CPCV?
Se se arrepender depois de assinar o Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV), o contrato só pode ser rescindido com base em cláusulas específicas, por mútuo acordo ou mediante pagamento das penalizações previstas. Por isso, é fundamental estar totalmente esclarecido antes de assinar.
Posso alterar o CPCV depois de assinado?
Sim, o CPCV pode ser alterado por acordo entre ambas as partes, desde que essa alteração seja feita por escrito e assinada por todos. Alterações comuns incluem prorrogação do prazo para escritura ou ajuste de valores. Nunca se deve fazer alterações verbais ou informais.
O que devo verificar antes de assinar o CPCV?
Antes de assinar um CPCV, deve verificar:
Se a propriedade está livre de encargos;
Se a licença de utilização e a certidão predial estão válidas;
Se o sinal, os prazos e as cláusulas refletem exatamente o que foi acordado verbalmente;
Se há cláusulas que o penalizem injustamente.
Consultar um advogado nesta fase é altamente recomendado.
Assinei um CPCV com prazo curto, mas o banco está a atrasar. E agora?
Se o CPCV tem um prazo curto para a escritura e o crédito está atrasado, deve contactar imediatamente a outra parte para renegociar o prazo. Caso contrário, pode estar em situação de incumprimento. Ter incluído uma cláusula de crédito bancário no contrato protege-o nestes casos.
O vendedor pode vender o imóvel a outra pessoa depois de assinar o CPCV comigo?
Não. Depois de assinar um CPCV, o vendedor fica legalmente vinculado a si. Se vender o imóvel a outra pessoa, está a cometer um ato de incumprimento grave. Pode exigir a devolução do sinal em dobro ou recorrer a tribunal para forçar a venda através de execução específica.
Posso fazer um CPCV com um familiar ou amigo sem ir ao notário?
Sim, o CPCV pode ser feito entre particulares e não exige escritura pública. No entanto, mesmo entre familiares ou amigos, é altamente recomendado formalizar o contrato por escrito, com clareza e eventualmente reconhecimento das assinaturas. Muitos conflitos surgem em negócios informais.
O que é a cedência da posição contratual no CPCV?
A cedência da posição contratual no Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) é o ato pelo qual uma das partes (geralmente o comprador) transfere os seus direitos e obrigações para outra pessoa. Para que a cessão seja válida, deve ser feita por escrito e com o consentimento da outra parte. Esta prática é comum quando o comprador já não pretende avançar com o negócio.
É preciso pagar impostos ao ceder a posição no CPCV?
Sim, a cedência da posição contratual no CPCV pode estar sujeita ao pagamento de Imposto do Selo. Se houver uma contrapartida financeira pela cedência (ou seja, se o novo promitente pagar ao anterior pela posição), essa transação é considerada transmissível e tributável. É aconselhável consultar um advogado ou contabilista antes de ceder a posição.
O que é um CPCV com entrega antecipada do imóvel?
Um CPCV com entrega antecipada prevê que o comprador passe a ocupar o imóvel antes da escritura definitiva. Esta situação deve ser regulada através de uma cláusula clara que defina responsabilidades (despesas, seguros, manutenção) e os riscos associados. Sem regulação adequada, o comprador pode estar desprotegido em caso de litígio.
Quem paga as despesas com o CPCV?
As despesas com a elaboração do Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) são acordadas entre as partes. Normalmente, se o contrato for elaborado por um advogado ou notário, quem contrata o serviço é quem paga. Em caso de mediação imobiliária, os custos podem estar incluídos nos honorários da agência. É importante esclarecer isso no início das negociações.
O que é um CPCV com escritura adiada?
Um CPCV com escritura adiada é um contrato em que as partes acordam realizar a escritura numa data futura, normalmente para dar tempo à obtenção de financiamento, finalização de obras ou regularização documental. Deve ser sempre indicado o prazo limite para a escritura, e recomenda-se incluir cláusulas de proteção em caso de atraso.
Posso assinar o CPCV em nome de outra pessoa?
Sim, é possível assinar o Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) em nome de outra pessoa, desde que tenha uma procuração válida e com poderes expressos para o efeito. A procuração pode ser passada por notário ou advogado, e deve ser apresentada no momento da assinatura.
Como funciona o CPCV na compra de imóvel em planta?
No caso de imóveis em planta (ainda em construção), o CPCV é utilizado para reservar e garantir o imóvel antes da conclusão das obras. É essencial que o contrato especifique o prazo de entrega, os pagamentos faseados, o tipo de acabamentos e a existência de licença de construção. O risco é maior, por isso o CPCV deve ser ainda mais rigoroso.
Um CPCV pode ser feito entre duas empresas?
Sim, o CPCV pode ser celebrado entre duas empresas (pessoas coletivas). Neste caso, é obrigatório indicar os representantes legais, os números de identificação fiscal e os poderes de representação. As cláusulas do contrato podem incluir exigências específicas, como entrega de certidões comerciais ou decisões de órgãos societários.
O que devo fazer se o imóvel tiver obras ilegais?
Se detetar que o imóvel objeto do CPCV tem obras ilegais ou não licenciadas, deve suspender ou renegociar o contrato. O CPCV pode incluir uma cláusula que responsabilize o vendedor por regularizar a situação antes da escritura. Em caso de incumprimento, o comprador pode desistir do contrato com base na omissão de informação relevante.
O CPCV tem de ser registado?
O CPCV, por regra, não precisa de ser registado na conservatória. No entanto, em casos especiais — como contratos com entrega antecipada do imóvel ou negócios de valor elevado — pode ser registado para maior segurança jurídica. Esta possibilidade está prevista no Código do Registo Predial.
Posso fazer alterações ao imóvel depois de assinar o CPCV?
Em regra, o comprador só pode fazer alterações no imóvel após a escritura. Se for acordado que pode fazer obras antes, isso deve estar claramente previsto no CPCV. Caso contrário, poderá estar a intervir num bem que ainda não é legalmente seu, o que pode gerar litígios.
Como saber se um CPCV está bem redigido?
A melhor forma de saber se um CPCV está bem redigido é consultar um advogado especializado. Um contrato mal elaborado pode conter omissões, cláusulas abusivas ou erros técnicos que colocam em risco o negócio. Mesmo que use um modelo, deve sempre ajustá-lo ao caso concreto e rever com um profissional.
Quem responde pelos encargos do imóvel até à escritura?
Até à escritura, os encargos do imóvel (IMI, condomínio, seguros, etc.) continuam a ser responsabilidade do proprietário (promitente-vendedor), salvo cláusula em contrário no CPCV. O contrato pode prever a transferência dessas obrigações a partir de determinada data ou da entrega do imóvel.
O que é um Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV)?
O Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) é um acordo legal entre o promitente-comprador e o promitente-vendedor, no qual ambas as partes se comprometem a realizar a compra e venda de um imóvel em data futura. Este contrato estabelece as condições da transação, como o preço, prazos e penalizações em caso de incumprimento, oferecendo segurança jurídica até à celebração da escritura definitiva.
O CPCV é obrigatório na compra de um imóvel?
Embora o Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) não seja legalmente obrigatório, é altamente recomendado. Este contrato protege ambas as partes, garantindo que os termos acordados para a compra e venda do imóvel sejam cumpridos, especialmente quando há necessidade de tempo para obtenção de financiamento ou regularização de documentos.
Quais são os elementos essenciais que devem constar num CPCV?
Um CPCV deve incluir: identificação completa das partes envolvidas, descrição detalhada do imóvel, preço acordado e forma de pagamento, valor do sinal, prazo para a escritura, cláusulas de penalização por incumprimento e quaisquer condições específicas acordadas entre comprador e vendedor.
Qual é o valor habitual do sinal no CPCV?
No Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV), o sinal corresponde geralmente a 10% a 20% do valor total do imóvel. Este montante é acordado entre as partes e serve como garantia do cumprimento do contrato, sendo deduzido no pagamento final aquando da escritura.
O que acontece se o comprador desistir do CPCV?
Se o promitente-comprador desistir do Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) sem justa causa, perde o valor do sinal entregue ao promitente-vendedor. Esta penalização visa compensar o vendedor pela quebra do acordo e está prevista no Código Civil português.
E se for o vendedor a desistir do CPCV?
Caso o promitente-vendedor desista do Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) sem motivo válido, é obrigado a devolver ao promitente-comprador o dobro do valor do sinal recebido. Esta medida protege o comprador e desencoraja desistências injustificadas por parte do vendedor.
É possível incluir uma cláusula de crédito bancário no CPCV?
Sim, é comum incluir no Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) uma cláusula que condiciona a efetivação do contrato à aprovação de crédito bancário pelo comprador. Esta cláusula protege o comprador, permitindo a devolução do sinal caso o financiamento não seja aprovado.
Qual é o prazo habitual entre o CPCV e a escritura?
O prazo entre a assinatura do Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) e a celebração da escritura varia conforme o acordo entre as partes, sendo comum um período de 30 a 90 dias. Este intervalo permite tratar de formalidades como aprovação de crédito e obtenção de documentos necessários.
O que é a execução específica no contexto do CPCV?
A execução específica é um mecanismo legal que permite a uma das partes exigir judicialmente o cumprimento do Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV), obrigando a outra parte a celebrar a escritura nas condições acordadas, em vez de apenas receber indemnização por incumprimento.
É necessário reconhecer as assinaturas no CPCV?
Sim, para conferir maior segurança jurídica ao Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV), é recomendado o reconhecimento presencial das assinaturas por notário ou advogado. Este procedimento autentica as assinaturas e pode ser essencial em caso de litígio.
Posso ceder a minha posição no CPCV a outra pessoa?
A cessão da posição contratual no Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) é possível, desde que haja consentimento da outra parte envolvida. Esta transferência deve ser formalizada por escrito, garantindo que o novo promitente assume todas as obrigações e direitos do contrato original.
O que acontece se o imóvel tiver encargos ou hipotecas não declaradas no CPCV?
Se, após a assinatura do Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV), se verificar que o imóvel possui encargos ou hipotecas não declaradas, o comprador pode rescindir o contrato e exigir a devolução do sinal. É fundamental que o CPCV inclua uma cláusula garantindo que o imóvel será vendido livre de quaisquer ónus ou encargos.
É possível anular um CPCV por mútuo acordo?
Sim, o Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) pode ser anulado por mútuo acordo entre as partes. Neste caso, é aconselhável formalizar a rescisão por escrito, especificando as condições acordadas, como a devolução ou retenção do sinal, para evitar futuros conflitos.
Quais são os documentos necessários para celebrar um CPCV?
Para celebrar um Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV), são necessários documentos como: identificação das partes (Cartão de Cidadão, NIF), certidão predial do imóvel, caderneta predial, licença de utilização e certificado energético. Estes documentos garantem a legalidade e transparência da transação.
O CPCV é válido sem reconhecimento notarial?
Embora o Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) seja válido sem reconhecimento notarial, este procedimento é altamente recomendado. O reconhecimento das assinaturas confere maior segurança jurídica e é essencial para que o contrato possa ser utilizado como título executivo em tribunal.
O que é uma cláusula penal no CPCV?
A cláusula penal no Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) estabelece uma penalização financeira para a parte que incumprir o contrato. Esta cláusula visa compensar a parte lesada e incentivar o cumprimento das obrigações contratuais.
Posso assinar um CPCV sem a aprovação do crédito habitação?
É possível assinar um Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) sem a aprovação do crédito habitação, mas é aconselhável incluir uma cláusula que condicione o contrato à obtenção do financiamento. Desta forma, o comprador fica protegido caso o crédito não seja aprovado.
O que é o prazo de caducidade no CPCV?
O prazo de caducidade no Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) refere-se ao período estipulado para a celebração da escritura definitiva. Se este prazo expirar sem que a escritura seja realizada, o contrato pode caducar, salvo acordo em contrário entre as partes.
É possível vender um imóvel que está sujeito a um CPCV?
Vender um imóvel que está sujeito a um Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) sem o consentimento do promitente-comprador pode constituir incumprimento contratual. É essencial respeitar os termos do CPCV e, se necessário, obter autorização por escrito da outra parte antes de proceder à venda.
O que é uma cláusula de tradição no CPCV?
A cláusula de tradição no Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) refere-se à entrega antecipada do imóvel ao comprador antes da escritura. Esta cláusula deve especificar as condições dessa entrega, incluindo responsabilidades e prazos, garantindo segurança para ambas as partes.
E se o vendedor recusar assinar a escritura depois do CPCV?
Se o vendedor recusar assinar a escritura depois de ter celebrado o Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV), está a incorrer em incumprimento contratual. Nestes casos, o comprador pode exigir judicialmente a celebração do contrato definitivo (execução específica) ou pedir a devolução do sinal em dobro, conforme previsto no Código Civil.
O que acontece se o imóvel tiver problemas legais após o CPCV?
Se, depois de assinar o CPCV, forem detetados problemas legais no imóvel — como penhoras, hipotecas ocultas ou falta de licença de utilização — o comprador pode resolver o contrato e exigir a devolução do sinal. Por isso, é essencial que o CPCV inclua declarações claras sobre o estado jurídico do imóvel.
Tenho de pagar impostos depois de assinar o CPCV?
Após assinar o Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV), ainda não há lugar ao pagamento do IMT nem do Imposto de Selo. Esses impostos são pagos apenas no momento da escritura. No entanto, se houver cessão da posição contratual antes da escritura, pode haver encargos fiscais que devem ser avaliados com um advogado.
É seguro assinar um CPCV sem advogado?
Legalmente, é possível assinar um CPCV sem advogado, mas não é aconselhável. O contrato envolve compromissos jurídicos e financeiros importantes. Ter o apoio de um advogado garante que o conteúdo está equilibrado, protege os seus interesses e evita cláusulas abusivas ou riscos ocultos.
E se me arrepender depois de assinar o CPCV?
Se se arrepender depois de assinar o Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV), o contrato só pode ser rescindido com base em cláusulas específicas, por mútuo acordo ou mediante pagamento das penalizações previstas. Por isso, é fundamental estar totalmente esclarecido antes de assinar.
Posso alterar o CPCV depois de assinado?
Sim, o CPCV pode ser alterado por acordo entre ambas as partes, desde que essa alteração seja feita por escrito e assinada por todos. Alterações comuns incluem prorrogação do prazo para escritura ou ajuste de valores. Nunca se deve fazer alterações verbais ou informais.
O que devo verificar antes de assinar o CPCV?
Antes de assinar um CPCV, deve verificar:
Se a propriedade está livre de encargos;
Se a licença de utilização e a certidão predial estão válidas;
Se o sinal, os prazos e as cláusulas refletem exatamente o que foi acordado verbalmente;
Se há cláusulas que o penalizem injustamente.
Consultar um advogado nesta fase é altamente recomendado.
Assinei um CPCV com prazo curto, mas o banco está a atrasar. E agora?
Se o CPCV tem um prazo curto para a escritura e o crédito está atrasado, deve contactar imediatamente a outra parte para renegociar o prazo. Caso contrário, pode estar em situação de incumprimento. Ter incluído uma cláusula de crédito bancário no contrato protege-o nestes casos.
O vendedor pode vender o imóvel a outra pessoa depois de assinar o CPCV comigo?
Não. Depois de assinar um CPCV, o vendedor fica legalmente vinculado a si. Se vender o imóvel a outra pessoa, está a cometer um ato de incumprimento grave. Pode exigir a devolução do sinal em dobro ou recorrer a tribunal para forçar a venda através de execução específica.
Posso fazer um CPCV com um familiar ou amigo sem ir ao notário?
Sim, o CPCV pode ser feito entre particulares e não exige escritura pública. No entanto, mesmo entre familiares ou amigos, é altamente recomendado formalizar o contrato por escrito, com clareza e eventualmente reconhecimento das assinaturas. Muitos conflitos surgem em negócios informais.
O que é a cedência da posição contratual no CPCV?
A cedência da posição contratual no Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) é o ato pelo qual uma das partes (geralmente o comprador) transfere os seus direitos e obrigações para outra pessoa. Para que a cessão seja válida, deve ser feita por escrito e com o consentimento da outra parte. Esta prática é comum quando o comprador já não pretende avançar com o negócio.
É preciso pagar impostos ao ceder a posição no CPCV?
Sim, a cedência da posição contratual no CPCV pode estar sujeita ao pagamento de Imposto do Selo. Se houver uma contrapartida financeira pela cedência (ou seja, se o novo promitente pagar ao anterior pela posição), essa transação é considerada transmissível e tributável. É aconselhável consultar um advogado ou contabilista antes de ceder a posição.
O que é um CPCV com entrega antecipada do imóvel?
Um CPCV com entrega antecipada prevê que o comprador passe a ocupar o imóvel antes da escritura definitiva. Esta situação deve ser regulada através de uma cláusula clara que defina responsabilidades (despesas, seguros, manutenção) e os riscos associados. Sem regulação adequada, o comprador pode estar desprotegido em caso de litígio.
Quem paga as despesas com o CPCV?
As despesas com a elaboração do Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) são acordadas entre as partes. Normalmente, se o contrato for elaborado por um advogado ou notário, quem contrata o serviço é quem paga. Em caso de mediação imobiliária, os custos podem estar incluídos nos honorários da agência. É importante esclarecer isso no início das negociações.
O que é um CPCV com escritura adiada?
Um CPCV com escritura adiada é um contrato em que as partes acordam realizar a escritura numa data futura, normalmente para dar tempo à obtenção de financiamento, finalização de obras ou regularização documental. Deve ser sempre indicado o prazo limite para a escritura, e recomenda-se incluir cláusulas de proteção em caso de atraso.
Posso assinar o CPCV em nome de outra pessoa?
Sim, é possível assinar o Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) em nome de outra pessoa, desde que tenha uma procuração válida e com poderes expressos para o efeito. A procuração pode ser passada por notário ou advogado, e deve ser apresentada no momento da assinatura.
Como funciona o CPCV na compra de imóvel em planta?
No caso de imóveis em planta (ainda em construção), o CPCV é utilizado para reservar e garantir o imóvel antes da conclusão das obras. É essencial que o contrato especifique o prazo de entrega, os pagamentos faseados, o tipo de acabamentos e a existência de licença de construção. O risco é maior, por isso o CPCV deve ser ainda mais rigoroso.
Um CPCV pode ser feito entre duas empresas?
Sim, o CPCV pode ser celebrado entre duas empresas (pessoas coletivas). Neste caso, é obrigatório indicar os representantes legais, os números de identificação fiscal e os poderes de representação. As cláusulas do contrato podem incluir exigências específicas, como entrega de certidões comerciais ou decisões de órgãos societários.
O que devo fazer se o imóvel tiver obras ilegais?
Se detetar que o imóvel objeto do CPCV tem obras ilegais ou não licenciadas, deve suspender ou renegociar o contrato. O CPCV pode incluir uma cláusula que responsabilize o vendedor por regularizar a situação antes da escritura. Em caso de incumprimento, o comprador pode desistir do contrato com base na omissão de informação relevante.
O CPCV tem de ser registado?
O CPCV, por regra, não precisa de ser registado na conservatória. No entanto, em casos especiais — como contratos com entrega antecipada do imóvel ou negócios de valor elevado — pode ser registado para maior segurança jurídica. Esta possibilidade está prevista no Código do Registo Predial.
Posso fazer alterações ao imóvel depois de assinar o CPCV?
Em regra, o comprador só pode fazer alterações no imóvel após a escritura. Se for acordado que pode fazer obras antes, isso deve estar claramente previsto no CPCV. Caso contrário, poderá estar a intervir num bem que ainda não é legalmente seu, o que pode gerar litígios.
Como saber se um CPCV está bem redigido?
A melhor forma de saber se um CPCV está bem redigido é consultar um advogado especializado. Um contrato mal elaborado pode conter omissões, cláusulas abusivas ou erros técnicos que colocam em risco o negócio. Mesmo que use um modelo, deve sempre ajustá-lo ao caso concreto e rever com um profissional.
Quem responde pelos encargos do imóvel até à escritura?
Até à escritura, os encargos do imóvel (IMI, condomínio, seguros, etc.) continuam a ser responsabilidade do proprietário (promitente-vendedor), salvo cláusula em contrário no CPCV. O contrato pode prever a transferência dessas obrigações a partir de determinada data ou da entrega do imóvel.