Quem faz o contrato de promessa de compra e venda é uma dúvida comum de compradores e vendedores que querem segurança jurídica antes da escritura. Em Portugal, quem faz o contrato de promessa de compra e venda pode ser as próprias partes, um advogado, um solicitador ou um notário, consoante o grau de formalidade pretendido.

Para dominar o tema, comece pelo recurso contrato promessa de compra e venda, que reúne conceitos e minutas essenciais. Neste guia prático explicamos, em linguagem simples, quem faz o contrato de promessa de compra e venda, quando recorrer a profissionais e como garantir que o documento é válido, claro e eficaz.

O que é, afinal, o contrato de promessa de compra e venda?

Antes de perceber quem faz o contrato de promessa de compra e venda, importa recordar o conceito. Trata-se de um acordo preliminar onde as partes se comprometem a celebrar, mais tarde, a compra e venda definitiva, fixando preço, prazos, condições e sinal. O contrato de promessa de compra e venda prepara a escritura, reduz riscos e permite financiar o negócio com previsibilidade. Quando bem redigido, o contrato de promessa de compra e venda evita conflitos e acelera o fecho. Para uma visão operacional de etapas e prazos, veja como funciona o contrato-promessa.

Quem faz o contrato de promessa de compra e venda?

Para responder de forma direta a quem faz o contrato de promessa de compra e venda, veja as opções disponíveis e quando usar cada uma.

• As partes: quem faz o contrato de promessa de compra e venda pode ser o próprio comprador e o vendedor, usando uma minuta e assinando em duplicado. É a via mais económica, mas exige atenção a detalhes e comprovativos. Inspire-se nas minutas de CPCV.
• Advogado: quem faz o contrato de promessa de compra e venda com maior personalização jurídica é o advogado. Revê cláusulas, identifica riscos e adapta a minuta ao caso. Em negócios complexos, quem faz o contrato de promessa de compra e venda deve ser um profissional com experiência. Consulte ainda a legislação CPCV para enquadramento.
• Solicitador: quem faz o contrato de promessa de compra e venda com foco em formalidades e registos pode ser um solicitador, que também autentica documentos particulares quando necessário.
• Notário: quem faz o contrato de promessa de compra e venda com mais solenidade pode optar pelo notário, sobretudo se pretender reconhecimento presencial de assinaturas ou documento particular autenticado. Sobre reforço de segurança, explore a garantia pública no CPCV.

Como escolher quem faz o contrato de promessa de compra e venda?

A escolha de quem faz o contrato de promessa de compra e venda depende do risco, do valor em causa e do nível de proteção desejado. De modo simples:

Negócios simples entre particulares

• Pode bastar que as partes assumam a iniciativa. Ainda assim, quem faz o contrato de promessa de compra e venda deve seguir uma checklist rigorosa.

Operações com financiamento bancário

• Frequentemente o banco exige cláusulas específicas. Aqui, quem faz o contrato de promessa de compra e venda deve ser um advogado ou solicitador, para alinhar prazos e condições de crédito.

Imóveis com ónus, heranças ou empresas

• A complexidade aumenta. Nestas situações, quem faz o contrato de promessa de compra e venda deve ter formação jurídica e experiência prática.

Reconhecimento de assinaturas e autenticação

Ao decidir quem faz o contrato de promessa de compra e venda, pense também no nível de prova:

Assinaturas simples

• Úteis quando há elevada confiança entre as partes. Quem faz o contrato de promessa de compra e venda limita-se a assinar e guardar cópias e anexos.

Reconhecimento presencial de assinaturas

• Aumenta a segurança e reduz litígios. Quem faz o contrato de promessa de compra e venda pode recorrer a advogado, solicitador ou notário para reconhecer. Saiba quem deve assinar consultando este guia: quem tem de assinar o CPCV.

Documento particular autenticado

• Dá maior força probatória e viabiliza certos registos. Quem faz o contrato de promessa de compra e venda com esta forma escolhe, em regra, advogado, solicitador ou notário. Em caso de incumprimento, relembre as regras sobre devolução do sinal.

Execução específica e proteção

Saber quem faz o contrato de promessa de compra e venda não é detalhe. A estrutura das cláusulas e a forma do documento influenciam a possibilidade de exigir o cumprimento forçado, reduzir indemnizações e prevenir perdas. Em suma, quem faz o contrato de promessa de compra e venda deve antecipar cenários de incumprimento e preparar respostas.

Passo a passo: como trabalhar com quem faz o contrato de promessa de compra e venda?

Para colaborar eficientemente com quem faz o contrato de promessa de compra e venda, siga estas etapas.

1. Reunir documentação

   Identificações, caderneta predial, certidão do registo, licença de utilização, ficha técnica, certificado energético e comprovativos de titularidade. Entregue tudo a quem faz o contrato de promessa de compra e venda.

2. Mapear riscos

   Dívidas fiscais, hipotecas, servidões, obras não licenciadas, litígios. Quem faz o contrato de promessa de compra e venda deve refletir estes riscos nas cláusulas.

3. Fechar calendário

   Datas para sinal, inspeções, escritura e entrega de chaves. Quem faz o contrato de promessa de compra e venda deve alinhar prazos realistas com as dependências do financiamento.

4. Definir condições

   Condições suspensivas como aprovação de crédito, obtenção de certidões ou levantamento de ónus. Quem faz o contrato de promessa de compra e venda traduz estas condições de forma objetiva.

5. Provas e anexos

   Plantas, relatórios, fotografias e recibos. Quem faz o contrato de promessa de compra e venda deve anexar estes elementos para reforçar a prova.

O que deve constar sempre, independentemente de quem faz o contrato de promessa de compra e venda?

Mesmo variando quem faz o contrato de promessa de compra e venda, há blocos essenciais que não podem falhar.

• Identificação completa das partes: nomes, NIF, moradas e contactos.
• Identificação do imóvel: descrição, artigos, fração e confrontações.
• Preço e sinal: valor global, montante do sinal, prazos e meios de pagamento.
• Prazos e condições: datas para escritura e entrega, condições suspensivas e resolutivas.
• Declarações e garantias: situação registral e fiscal, inexistência de ónus não declarados, conformidade licenciamentos.
• Regime de incumprimento: perda do sinal, execução específica e indemnizações.
• Foro e comunicações: tribunal competente e canais de notificação.

Erros frequentes quando não se escolhe bem quem faz o contrato de promessa de compra e venda

Vale a pena conhecer os perigos mais comuns, sobretudo quando as partes assumem sozinhas quem faz o contrato de promessa de compra e venda.

• Minutas genéricas sem adaptação: omissão de condições chave do negócio.
• Falta de prova documental: ausência de anexos e certidões válidas.
• Prazos irrealistas: calendários que não consideram aprovação de crédito ou registos.
• Desalinhamento fiscal: esquecimento de IMT, selo e IUC em operações com garagem ou terreno.
• Linguagem ambígua: termos vagos que geram litígios. Quem faz o contrato de promessa de compra e venda deve escrever de forma precisa.

Quem faz o contrato de promessa de compra e venda em casos especiais?

Há situações que exigem cuidados adicionais na definição de quem faz o contrato de promessa de compra e venda.

• Imóveis em herança ou partilha: verificar habilitação de herdeiros e poderes de representação.
• Imóveis com arrendamento: confirmar direito de preferência e prazos de denúncia.
• Compra com permuta ou dação: ajustar cláusulas de entrega e compensações.
• Compra por empresa: validar poderes de gerência e registos comerciais.

Quanto custa e como negociar com quem faz o contrato de promessa de compra e venda?

Os custos variam segundo a complexidade, forma e honorários do profissional. Para negociar de forma informada com quem faz o contrato de promessa de compra e venda, compare propostas, peça escopo fechado e prazos de entrega. Registe tudo por escrito e confirme o que está incluído, como reconhecimentos, autenticação e minutas de aditamento. Para uma visão global do percurso até à escritura, consulte também como funciona o contrato-promessa.

Cenários práticos de decisão rápida sobre quem faz o contrato de promessa de compra e venda

Antes de escolher quem faz o contrato de promessa de compra e venda, identifique o seu cenário e aplique a recomendação. A lista seguinte tem uma breve introdução para facilitar a decisão.

Primeiro imóvel com crédito habitação

• Recomenda-se que quem faz o contrato de promessa de compra e venda seja um advogado, para compatibilizar prazos bancários e condições suspensivas.

Compra a empresa de construção com obra recente

• Quem faz o contrato de promessa de compra e venda deve verificar garantias e licenças. Opte por advogado ou solicitador e valide documentos no momento.

Compra entre familiares

• A confiança é maior, mas a prova também importa. Mesmo aqui, quem faz o contrato de promessa de compra e venda deve inserir anexos e reconhecer assinaturas.

Imóvel arrendado

• Quem faz o contrato de promessa de compra e venda deve tratar do direito de preferência do arrendatário e clarificar a entrega.

Compra com permuta

• Coordenação logística é chave. Quem faz o contrato de promessa de compra e venda deve alinhar escrituras e prazos cruzados.

Terreno para construir

• Quem faz o contrato de promessa de compra e venda deve prever condicionantes urbanísticas e licenças futuras.

Para mais contexto e termos, veja o glossário CPCV, e confirme a melhor altura em quando fazer CPCV.

Conclusão

Em Portugal, quem faz o contrato de promessa de compra e venda pode ser as próprias partes, um advogado, um solicitador ou um notário. A decisão deve refletir o grau de risco, o valor do negócio e a necessidade de prova reforçada. Escolher bem quem faz o contrato de promessa de compra e venda reduz erros, acautela incumprimentos e aproxima a escritura sem sobressaltos.

Quando o negócio tem especificidades, procure um advogado e transforme a incerteza em segurança. Para apoio jurídico especializado, contacte um advogado e valide quem faz o contrato de promessa de compra e venda no seu caso concreto.