Imagine que um pai quer garantir que a filha fica dona da casa, mas também quer continuar a viver lá até ao fim da vida. Ou um casal que pretende proteger o cônjuge sobrevivo, sem “congelar” o património para os filhos. É aqui que entra o usufruto de imóvel, uma figura jurídica muito usada em Portugal para equilibrar propriedade e uso.

Neste guia explicamos como o usufruto de imóvel pode ser uma solução prática nas primeiras decisões sobre património, heranças ou doações, ao permitir separar quem é dono (nu-proprietário) de quem pode usar e tirar proveito do bem (usufrutuário).

Se está a ponderar uma doação, a organização da sucessão, ou até uma compra com cláusulas especiais, aqui encontra o essencial para perceber o tema sem complicações.

O que é o usufruto de imóvel?

O usufruto de imóvel é o direito de usar um imóvel e retirar dele utilidades, mesmo não sendo o proprietário. Na linguagem do dia a dia, é como ter “a casa para si” enquanto o direito durar, com a obrigação de a conservar.

Este direito pode incluir:

• Habitar o imóvel.

• Arrendar e receber rendas.

• Usar garagens, anexos e partes comuns, se fizerem parte do prédio.

O proprietário mantém a chamada nua-propriedade. Isto significa que continua a ser dono no registo, mas não pode, por exemplo, entrar na casa e usar o imóvel contra a vontade do usufrutuário, enquanto o usufruto estiver em vigor.

Usufrutuário e nu-proprietário: quem manda em quê?

Para perceber bem o usufruto de imóvel, pense numa divisão de papéis.

O usufrutuário

É quem tem o direito de usar e fruir.

Em regra, pode:

• • Viver no imóvel.

  • Arrendar a terceiros e receber as rendas.

  • Fazer uma utilização normal, compatível com o destino da casa.

E deve:

• • Conservar o imóvel.

  • Suportar as despesas de manutenção corrente.

  • Agir como um “bom pai de família” na gestão do bem.

O nu-proprietário

É o dono no sentido patrimonial.

Em regra, pode:

• • Vender a nua-propriedade (o comprador fica “à espera” do fim do usufruto).

  • Dar a nua-propriedade em garantia, com limitações práticas.

  • Fiscalizar, em certos casos, se o usufruto está a ser exercido de forma abusiva.

E deve:

• • Suportar, em regra, certas despesas extraordinárias (por exemplo, obras estruturais, dependendo do caso concreto).

A chave está nesta frase: o usufruto de imóvel dá uso; a nua-propriedade dá titularidade.

Em que situações o usufruto de imóvel faz mais sentido?

Há contextos em que esta solução encaixa quase como uma luva.

• Doações com reserva de usufruto: os pais doam a casa aos filhos, mas mantêm o direito de lá viver.

• Planeamento sucessório: reduz conflitos, porque clarifica desde cedo “quem usa” e “quem herda”.

• Proteção do cônjuge sobrevivo: pode garantir estabilidade habitacional, consoante a estratégia familiar.

• Investimento com retorno: alguém pode ficar usufrutuário para arrendar e obter rendas, enquanto outro mantém a propriedade.

Se está num processo de compra e venda que vai evoluir por fases, vale a pena ler também sobre contrato promessa de compra e venda, porque, em alguns negócios, a entrega do uso do imóvel e a transferência da propriedade acontecem em momentos diferentes.

Como se constitui um usufruto de imóvel?

O usufruto pode nascer de várias formas. As mais comuns em Portugal são:

Por contrato ou doação

É típico em doações de pais para filhos: a propriedade passa, mas o uso fica. Normalmente faz-se por escritura pública ou documento particular autenticado, consoante o caso e o tipo de negócio.

Por testamento

Uma pessoa pode deixar em testamento que alguém fica com usufruto de imóvel (por exemplo, o cônjuge) e outra pessoa fica com a nua-propriedade (por exemplo, os filhos).

Por lei

Existem situações previstas na lei em que podem nascer direitos semelhantes, mas, no dia a dia, o que mais se encontra é o usufruto constituído por ato voluntário (contrato/doação/testamento).

Registo predial

Quase sempre, o registo é decisivo para dar segurança e eficácia perante terceiros. Se não estiver bem registado, podem surgir problemas com vendas, penhoras, financiamentos e até heranças.

Direitos do usufrutuário: o que pode fazer?

O usufrutuário não recebe um “direito abstrato”. Recebe um direito de vida real sobre o imóvel.

Pode, por exemplo:

• Usar a casa como habitação própria.

• Arrendar e receber rendas.

• Ceder o exercício do usufruto, em determinadas condições, sem perder o direito (depende do título e do enquadramento jurídico).

Mas atenção: o usufruto de imóvel não é um cheque em branco. Se houver abuso, deterioração grave ou desvio do fim do imóvel, podem existir mecanismos legais para defesa do nu-proprietário.

Deveres do usufrutuário: o que tem de garantir?

Há um lado muito prático que costuma ser esquecido: o usufruto tem deveres.

Em termos simples, o usufrutuário deve manter a casa em bom estado, como se fosse sua, mas sabendo que não é.

Alguns deveres típicos:

• Manutenção regular (pequenas reparações, conservação do uso).

• Pagamento de despesas correntes associadas ao gozo do imóvel.

• Utilização prudente: nada de transformar uma moradia em armazém industrial, se isso não fizer sentido com o destino.

Quando existem dúvidas sobre quem paga o quê, o detalhe do título (escritura/testamento) e a distinção entre despesas ordinárias e extraordinárias fazem toda a diferença.

Quem paga IMI, condomínio e obras?

Este é o ponto onde muitas famílias se zangam, porque assumem regras “de cabeça”. Vale mais esclarecer desde o início.

IMI

Em muitos casos, o pagamento é associado a quem beneficia do uso. No entanto, na prática, o sujeito passivo do IMI tende a ser quem consta como proprietário no registo. Daí nascerem acordos familiares para o usufrutuário suportar o encargo, porque é ele quem usa a casa.

Moral da história: não assuma. Defina no documento e, se necessário, peça aconselhamento.

Condomínio

Se for fração em propriedade horizontal, as quotas regulares ligadas ao uso e manutenção corrente costumam ser suportadas por quem usufrui do imóvel. Já obras extraordinárias podem gerar discussão.

Obras

Como regra prática:

• • Obras de conservação do dia a dia tendem a ficar com o usufrutuário.

  • Obras estruturais e extraordinárias tendem a envolver o nu-proprietário.

Mas o caso concreto manda. Um contrato bem escrito evita litígios longos e caros.

Usufruto de imóvel e arrendamento: posso arrendar a casa?

Na maioria dos cenários, sim. O usufruto de imóvel inclui o direito de fruição, e arrendar é uma forma clássica de fruir.

Ainda assim, há detalhes importantes:

• O usufrutuário é quem celebra o contrato de arrendamento e recebe as rendas.

• O contrato não deve ultrapassar, na prática, a vida útil do usufruto, porque, quando o usufruto termina, o novo pleno proprietário pode não estar obrigado a manter certas condições, dependendo do enquadramento.

• Se houver cláusulas específicas no título do usufruto a limitar o arrendamento, essas regras prevalecem.

Se o objetivo é gerar rendimento com estabilidade, vale a pena desenhar o usufruto com atenção aos prazos e às expectativas de quem fica com a nua-propriedade.

Posso vender um imóvel com usufruto?

Sim, mas o mercado olha para este tipo de venda de forma diferente.

• O nu-proprietário pode vender a nua-propriedade.

• O usufrutuário pode, em certas situações, ceder o usufruto (ou o seu exercício), conforme o título e a lei.

O ponto crítico é a perceção de valor: um imóvel com usufruto vale menos para quem compra, porque não pode usar a casa enquanto o usufruto durar. Muitas vezes, estas vendas são feitas com desconto significativo.

Quanto tempo pode durar o usufruto de imóvel?

A duração depende de como foi criado.

• Se for a favor de uma pessoa singular, é frequente ser vitalício (dura até à morte do usufrutuário).

• Se for a favor de uma pessoa coletiva, a lei tende a impor limites temporais.

Também pode ser fixado por prazo, se o título assim o definir.

Extinção do usufruto: quando termina?

O usufruto de imóvel pode terminar por várias razões. As mais comuns incluem:

• Morte do usufrutuário, se for vitalício.

• Caducidade do prazo, se tiver sido fixado.

• Renúncia do usufrutuário.

• Consolidação, quando a nua-propriedade e o usufruto se reúnem na mesma pessoa.

• Perda total do imóvel (por exemplo, destruição sem possibilidade de reconstrução, dependendo das circunstâncias).

Quando o usufruto termina, o nu-proprietário passa a ter a propriedade plena, ou seja, volta a juntar “ser dono” com “poder usar”.

Vantagens e riscos: o que ganha e o que pode correr mal?

Antes de avançar, é útil olhar para o lado luminoso e para o lado sombra.

Vantagens

• • Protege quem precisa de habitação ou rendimento.

  • Ajuda a planear heranças e doações com menos conflitos.

  • Permite antecipar a transmissão da propriedade mantendo segurança de uso.

Riscos e pontos de atenção

• • Conflitos sobre despesas (IMI, obras, condomínio).

  • Dificuldade em vender, porque o comprador aceita menos flexibilidade.

  • Expectativas desalinhadas: quem recebe a nua-propriedade pode achar que “já é dono”, mas na prática não pode usar.

Um documento mal desenhado cria atritos durante anos. Muitas vezes, o custo emocional de uma família em conflito é maior do que qualquer imposto.

Como evitar problemas: cláusulas e boas práticas

Se está a considerar instituir usufruto de imóvel, há cuidados simples que mudam tudo.

• Especificar quem paga IMI e seguros.

• Distinguir despesas ordinárias e extraordinárias.

• Definir regras sobre arrendamento (se pode, por quanto tempo, com que limites).

• Prever como se decide sobre obras maiores.

• Garantir o registo correto do usufruto.

Usufruto de imóvel em heranças e doações: o impacto real

É aqui que o tema ganha peso. Em heranças e doações, o usufruto de imóvel pode ser uma forma de dar já a propriedade a quem vai herdar, mas sem desproteger quem precisa do imóvel para viver.

Exemplos típicos:

• Pais doam a casa aos filhos com reserva de usufruto vitalício.

• Em testamento, o cônjuge recebe usufruto para manter a estabilidade habitacional, enquanto os filhos ficam com a nua-propriedade.

O equilíbrio é poderoso, mas exige cuidado com formalidades e com o registo, para que a vontade se mantenha sólida perante terceiros.

O que deve confirmar antes de avançar?

Se está a tomar uma decisão patrimonial, confirme estes pontos, de forma simples e objetiva:

• O imóvel tem ónus ou encargos (hipoteca, penhora, arrendamentos)?

• O usufruto será vitalício ou por prazo?

• Há acordo claro sobre despesas e obras?

• O usufrutuário pretende arrendar ou apenas habitar?

• O registo ficará atualizado e coerente com o título?

Se estiver a negociar uma compra com entrega antecipada do imóvel, ou se quer garantir obrigações e prazos com segurança, volte a explorar o tema do contrato promessa de compra e venda. Em certos negócios, o detalhe contratual define se há tranquilidade ou surpresa.

Conclusão

O usufruto de imóvel é uma ferramenta jurídica simples na ideia e poderosa no efeito: separa o uso da propriedade, protege pessoas, evita decisões precipitadas e permite planear o futuro com mais calma. Mas também é uma fonte comum de conflitos quando fica tudo “subentendido”.

Se quer mesmo fazer isto bem, não se limite a escolher a figura. Desenhe o cenário: quem usa, quem paga, quem decide, e o que acontece quando o usufruto terminar. Porque, no património, o problema raramente é a lei. O problema é a falta de conversa e de papel bem escrito quando ainda há boa vontade.

Se está prestes a avançar com uma doação, um testamento, ou a formalização de um acordo familiar mais sensível, fale com um advogado. Uma orientação certa agora pode poupar anos de stress e despesas desnecessárias.