Quando se assina um contrato-promessa de compra e venda (CPCV) em Portugal, uma das primeiras dúvidas que surge diz respeito ao valor do sinal a pagar.
Este montante pode ter um peso significativo na negociação de um imóvel e, por isso, deve ser bem compreendido por compradores e vendedores.
Neste artigo explicamos detalhadamente o que é o sinal, qual o valor mais comum, que regras legais se aplicam e que cuidados deve ter antes de o pagar.
Se está a pensar comprar casa ou vender um imóvel, este conteúdo foi feito a pensar em si.
O que é o sinal no CPCV?
O sinal é uma quantia paga por uma das partes (geralmente o comprador) aquando da assinatura do contrato-promessa de compra e venda.
Esta quantia tem dupla função: serve como garantia de que o negócio será concluído e como início do pagamento do preço final.
Ao pagar o sinal, o comprador mostra o seu compromisso com a compra e dá ao vendedor alguma segurança de que a transação será finalizada.
O valor do sinal é deduzido ao preço total acordado para o imóvel aquando da escritura pública de compra e venda.
Diferença entre sinal e entrada
Muitas vezes, os termos “sinal” e “entrada” são usados como sinónimos, mas há uma distinção importante. O sinal é um pagamento jurídico com valor contratual, que pode implicar a perda do valor pago ou a sua devolução em dobro em caso de incumprimento.
Já a entrada é um termo mais genérico que pode referir-se ao valor que o comprador disponibiliza para reduzir o montante a financiar, sem as implicações legais do sinal.
Porque é que o sinal é importante?
O sinal protege ambas as partes. Se o comprador desistir sem justificação legal, perde o montante pago. Se for o vendedor a desistir, terá de devolver o sinal em dobro.
Esta cláusula funciona como uma penalização pelo incumprimento e obriga ambas as partes a cumprir os termos acordados no CPCV.
Qual o valor do sinal no CPCV em Portugal?
Não existe uma lei que defina um valor fixo para o sinal no CPCV, mas existem práticas comuns no mercado imobiliário português.
A percentagem mais frequente do sinal é de 10% do valor total do imóvel. No entanto, este valor pode variar entre 5% e 30%, consoante a negociação entre comprador e vendedor.
Por exemplo, para um imóvel de 250.000 euros, o sinal habitual seria de 25.000 euros. Em casos em que o vendedor deseje maior segurança ou quando o comprador não precisa de recorrer a financiamento bancário, o sinal pode ser mais elevado.
Diferenças entre imóveis novos e usados
Em imóveis comprados “na planta” (em fase de construção), os promotores imobiliários podem solicitar um sinal mais elevado, que pode ser faseado ao longo da construção. Já nos imóveis usados, é mais comum fixar-se um sinal de 10% aquando da assinatura do CPCV.
Exemplos práticos de cálculo do sinal
Valor do imóvel: 180.000 euros
Sinal de 10%: 18.000 euros
Valor a pagar na escritura: 162.000 euros
Valor do imóvel: 300.000 euros
Sinal de 20%: 60.000 euros
Valor a pagar na escritura: 240.000 euros
O sinal é obrigatório?
Apesar de ser prática comum, o pagamento de sinal no CPCV não é obrigatório por lei. No entanto, a sua existência é altamente recomendada para garantir a seriedade do compromisso entre as partes.
Quando pode ser dispensado?
O sinal pode ser dispensado em acordos entre familiares ou situações de confiança extrema. Nestes casos, o CPCV pode ser redigido sem valor de sinal, embora isso retire eficácia à cláusula penal de incumprimento.
Contratos sem sinal: riscos e validade
É legalmente possível fazer um CPCV sem sinal, mas tal contrato perde a sua função de garantia. Em caso de incumprimento, o recurso a indemnizações dependerá de uma ação judicial, o que pode tornar todo o processo mais moroso e incerto.
O que diz a lei sobre o sinal no CPCV?
O Código Civil português, nomeadamente o artigo 442.º, prevê o regime legal do sinal. Este artigo estipula que o sinal serve como princípio de pagamento e garantia da execução do contrato.
Direitos e obrigações das partes
Se o comprador desistir sem motivo legal, perde o sinal pago.
Se o vendedor for o responsável pelo incumprimento, deverá devolver ao comprador o sinal em dobro.
O sinal deve estar claramente indicado no CPCV, com o valor, data e forma de pagamento.
Quais são os riscos associados ao sinal?
O maior risco está na perda do sinal por incumprimento contratual. É essencial que ambas as partes estejam absolutamente certas de que desejam concluir o negócio antes de assinar o CPCV.
Consequências da desistência do comprador
Se o comprador decidir não avançar com a escritura, por motivos que não estejam legalmente protegidos, perde o montante pago a título de sinal. Esta perda pode ser significativa, especialmente em contratos com sinais de 20% ou mais.
E se o vendedor não cumprir o contrato?
Se for o vendedor a desistir do negócio sem causa justificada, é obrigado a devolver o sinal em dobro. Isto significa que, se recebeu 15.000 euros, terá de pagar 30.000 euros ao comprador.
Como garantir a segurança no pagamento do sinal?
Documentação necessária
O valor do sinal deve ser mencionado de forma clara no contrato-promessa. Deve constar o valor, data de pagamento, meio utilizado (transferência, cheque, etc.) e, de preferência, um recibo assinado pelo vendedor.
Sinal pago por transferência ou numerário
O ideal é que o sinal seja pago por transferência bancária para que fique devidamente documentado. Pagamentos em numerário devem ser evitados, pois dificultam a prova do cumprimento.
Registo do CPCV com sinal
Em certos casos, é possível fazer o registo do CPCV na Conservatória do Registo Predial, o que reforça ainda mais a segurança jurídica do negócio.
Devolução do sinal no CPCV: quando é possível?
A devolução do sinal só ocorre em situações legalmente previstas ou contratualmente estipuladas. Por exemplo, se o CPCV estiver condicionado à aprovação de crédito e o financiamento for recusado, o contrato pode prever a devolução do sinal.
Situações previstas por lei
Recusa de crédito com cláusula suspensiva
Incumprimento do vendedor
Acordo mútuo entre as partes
Cláusulas contratuais específicas
Recomenda-se sempre incluir uma cláusula suspensiva no CPCV, especialmente quando o comprador depende de financiamento. Esta cláusula protege o comprador e permite a devolução do sinal se o crédito for recusado.
Sinal em caso de financiamento negado
Se não houver cláusula específica e o crédito for recusado, o comprador pode perder o sinal, mesmo que não consiga concretizar o negócio por razões alheias à sua vontade. Por isso, é essencial que essa situação esteja prevista no contrato.
Negociar o valor do sinal: boas práticas
Fatores a considerar
Valor total do imóvel
Grau de confiança entre as partes
Necessidade de financiamento
Pressa do vendedor em vender
Risco envolvido no negócio
Como equilibrar interesses de ambas as partes
A negociação do sinal deve ser equilibrada. O vendedor quer garantias, mas o comprador não deve comprometer excessivamente a sua liquidez. O ideal é que o valor seja razoável e justo para ambos.
Sinal em contratos entre particulares
Quando o CPCV é feito entre particulares, sem mediação imobiliária ou intervenção de advogado, os cuidados devem ser redobrados.
Cuidados redobrados
Ler atentamente o contrato
Evitar pagamentos sem recibo
Confirmar titularidade do imóvel
Validar o NIF do vendedor
Consultar um advogado antes de assinar
Aconselhamento jurídico
Mesmo em negócios entre conhecidos, é sempre prudente obter aconselhamento jurídico profissional. Isso evita litígios futuros e garante que ambas as partes estão devidamente protegidas.
Nota: A informação disponibilizada neste artigo tem carácter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico. Apesar de todos os esforços para assegurar a exatidão e atualidade do conteúdo, não nos responsabilizamos por eventuais imprecisões, omissões ou alterações legislativas posteriores à sua publicação. Se se encontra perante uma situação concreta ou tem dúvidas sobre os temas abordados, recomendamos agendar uma consulta com a nossa equipa.
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